הפרת התחייבות בנק למתן ליווי בנקאי


מאת: עו"ד נתן לרר

כאשר נוצרה התקשרות מחייבת בין הבנק לחברה קבלנית למתן ליווי בנקאי לפרויקט בניה וההתקשרות הופרה שלא כדין על ידי הבנק, ניתן לראות את הבנק כמי שסיכל את אפשרות הקמת הפרויקט ולחייבו בנזקי החברה.


בנק למסחר בע"מ (בפירוק) תבע חברת בניה וערבים לה בגין אשראים שהעמיד להם לרכישת הקרקע בפרויקט בניה ולתשלומים לעיריית תל אביב.

הנתבעים טענו כי הבנק הפר את ההסכמה העקרונית להעמיד את הליווי הבנקאי הדרוש לפרויקט ללא כל עילה להפרה, בכך שהתנה את מתן הליווי בדרישות לא מוסכמות, חסרות בסיס תוך שידע שלא יהיה בידם לעמוד באלו ומשמעותם כליה על החברה לרבות אי האפשרות להחזיר את האשראים.

בית המשפט המחוזי בת"א (כב' הש' איתן אורנשטיין) הגדיר הסכם למתן ליווי בנקאי לפרויקט:

"בשוק הנדל"ן מקובל כי בנק מעמיד ליווי בנקאי לפרויקט בנייה, דבר שיאפשר לקבלן לקבל את המימון הדרוש לבניית הפרויקט, כמו גם למסור לרוכשי היחידות ערבויות מכר. ככלל, בטרם מתן הליווי, בוחן הבנק את הפרויקט, בין היתר באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין, המגיש "דו"ח אפס", בו מציג השמאי את תחזית העלויות הצפויות אל מול ההכנסות, לרבות עלויות מימון, על מנת שניתן יהיה לבחון את יכולת הקבלן להשיב את האשראים שיינתנו על ידי הבנק".

בית המשפט קבע:

 

  • הגם שהסכם פורמלי לא נחתם, הושגה הסכמה סופית מגובשת ומחייבת לפיה הבנק יעמיד לחברה את הליווי הבנקאי בתנאים שהיו מוסכמים לאותו המועד: פרעון חוב לבנק קודם והוצאתו מהליווי, הסכומים הנדרשים להוצאת היתר הבניה, סכומי המס. הבנק קבל כבטחון שעבוד על הקרקע של הפרויקט בלא שהחברה תדרש ליתן הון עצמי נוסף.
  • הבנק שלא כדין מנע פעם אחר פעם את חתימת הסכם הליווי באופן פורמלי על ידי הצבת תנאים שלא סוכמו ללא הצדק ובחוסר תום לב, כגון – הגדלת ההון העצמי בסכום ניכר ללא הצדק ותוך שהבנק יודע כי אין ביכולת הנתבעים לעמוד בכך.
  • הבנק התחמק מלחתום על הסכם הליווי עד אשר החברה קרסה, זאת, למרות שהבנק הכין טיוטות של הסכמי ליווי בנקאיים.
  • הבנק העמיד אשראים בחשבון, בנוסף אפשר הוצאת ערבויות בנקאיות ומתן הלוואות וכנגד שעבד את הקרקע נשוא הוצאת הכספים לטובתו, חזקה על הבנק שעשה זאת לצורך מטרת פרויקט הליווי ובהתאם למסגרות האשראי.

הבנק טען כי לא התקיימו שלושת התנאים למתן ליווי בנקאי: הון עצמי, מכירה מוקדמת של יחידות ושעבוד הקרקע.

בית המשפט לא קבל טענה זו:
  • ההון העצמי בא לכדי ביטוי בקרקע נוספת ששועבדה לבנק.
  • מכירה מוקדמת של יח"ד אינה יכולה להתקיים עקב אי חתימה על הסכם הליווי והצורך בהוצאת ערבויות מכר.
  • שעבוד הקרקע בוצע.

התנהגות הבנק אשר התנער מהסכמה מחייבת וסירובו לחתום על הסכם פורמלי, מהווה הפרה של ההסכם. סירוב הבנק לחתום על הסכם הליווי הבנקאי וליתן אשראים לפיו, מנע מהחברה הקבלנית לממש את היכולת לממש את הפרויקט, שכן בהעדר הסכם ליווי, לא רשאי קבלן למכור דירות שכן אין ביכולתו למסור להם ערבויות.

בית המשפט נקב את גובה הנזק שנגרם לחברה כתוצאה מההפרה לפי דו"חות האפס של השמאי מהם עולה חד משמעית כי הפרויקט אמור היה להרוויח ולהניב תשואה לבעליו לאחר החזר האשראים לבנק.

כלומר, אם הבנק היה מכבד את ההסכם, מאפשר את הליווי הבנקאי, החברה הקבלנית היתה בונה את הפרויקט והיה בתזרים התקבולים בכדי לפרוע את האשראים שניתנו על ידי הבנק. כתוצאה מההפרה, גרם הבנק להעדר יכולת של החברה להשיב לו את האשראים. זהו נזק שהמפר – הבנק היה צריך לצפות שיגרם לחברה כתוצאה מהפרת ההסכם.

בשולי הדברים: בשיחה עם חברי המלומד, עו"ד יובל אזני אשר ייצג את החברה הקבלנית, הודיעני כי בעקבות פסק הדין בדעתו לתבוע את הבנק להשבת הכספים שהגיעו לידיו בגין מימוש השעבוד על הקרקע.
ת"א (ת"א) 1956-06

מחלקת נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובניה