חדר כושר בפרויקט מגורים


מאת: עו"ד נתן לרר

על חדר הכושר להיות תואם בבניינו לאמור במפרט הטכני.

61 תובעים, רוכשי דירות בשני בנייני מגורים, תבעו את הנתבעות, שתי חברות קבלניות,  בתביעה כספית בסך 4,636,000 ₪ ולחילופין למתן צו עשה, לפיו תחוייבנה הנתבעות להקים חדר כושר ומועדון דיירים בבניינים בהם רכשו התובעים מהנתבעות את דירותיהם,

השאלה בה בא להכריע בית המשפט המחוזי מרכז – לוד, הינה אם אכן הפרו הנתבעות את התחייבותן החוזית לספק חדר כושר ומועדון דיירים לשני הבניינים בהם רכשו התובעים דירות.

בשלב שיווק הפרויקט ועובר לחתימת חוזי המכר עם הרוכשים, הוצגו לרוכשים חומרים פרסומיים ושיווקיים בנוגע לדירות ולבניינים העתידים להיבנות, לרבות בדבר חדר כושר ומועדון דיירים אשר יוקמו בכל אחד מן הבניינים.

במפרט הטכני נכתב:

"קומת קרקע: יש. קומת כניסה: התפוסה: מלאה, סוג התפוסה: דירות מגורים, מבואות כניסה מפולשות, לובי כניסה, פיר מעליות, חדרי מדרגות, מועדון דיירים."                

"תיאור כללי של פיתוח המגרש:

...

חדר כושר הכולל מתקני כושר בהתאם לשיקול דעתו של המוכר."

על אף האמור לעיל במפרט הטכני הנ"ל של ההסכמים, בתשריטי הבניינים לא מופיעים חדרים הקרויים "חדר כושר" ו"מועדון דיירים".

הרוכשים טוענים כי ההסכמים עימם הופרו, שכן החברות לא עמדו בהתחייבותן לבנות בכל אחד מן הבניינים חדר כושר ומועדון דיירים כאמור במפרט הטכני אשר צורף להסכמים.

החברות טוענות כי שני החדרים המופיעים בתשריטי הבניינים והמכונים שם "חדרי ועד" הם למעשה חדר הכושר והמועדון המובטחים. הרוכשים טוענים כנגד כי חדר בגודל 14 מ"ר אינו יכול להוות חדר כושר בבניין המונה 60 דירות, לא כל שכן כשאין הוא כולל תשתית מתאימה (חיבור למתקן מים והכנה למזגן). כמו כן לטענת הדיירים, על פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) – 1970 נדרש כי השטח לכל נפש בחדר כושר הכולל מכשירים יהא 4.6 מ"ר בעוד שבחדר הועד הנוכחי ניתן יהיה, לכל היותר, להכניס שלושה מכשירים מתוך שמונת המכשירים אשר נרכשו על ידי החברות.

לטענת הדיירים, חדרי הועד אף לא נועדו לשמש כמועדון הדיירים, שכן על פי המפרט הטכני מועדון זה אמור היה להיות מוקם בקומת הכניסה בעוד שחדרי הועד מצויים בקומה הראשונה של הבניינים.

אין חולק כי המפרט הטכני כולל התחייבות מצד החברות להקמת חדר כושר ומועדון דיירים בבניינים, ברם, בכך אין די, שכן יש להוסיף ולבחון האם בבנייתם בפועל של שני החדרים המכונים בתשריטי הבניינים "חדרי ועד" יצאו החברות ידי חובתן זו.

סעיף 4א' לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 קובע כי במקרה בו ישנו חוסר התאמה בין הרכוש המשותף לבין האמור במפרט, תפורש אי ההתאמה כאי קיום חיובי המוכר כלפי הרוכש, דהיינו, לענייננו,  כהפרה של הסכם המכר על ידי החברות.

יתר על כן, ההסכמים שנכרתו עם הרוכשים, לרבות המפרט הטכני והתשריטים אשר צורפו אליהם, נוסחו על ידי החברות עצמן. לכן, על פי דיני פרשנות חוזים, במערכת יחסים חוזית כגון זו המתקיימת בענייננו, בה המוכר הינו חברה קבלנית והרוכש הינו אדם פרטי שקניית דירה איננה עיסוק שבשגרה עבורו, וזאת, כאמור, נוכח מעמדו הנחות של הקונה בהליך הרכישה, ככל שקיימת אי בהירות בשאלת היקפי חדר הכושר ומתקני הכושר, אי הבהירות תפורש לרעת החברות, כמנסחות ההסכמים. לכן, בהתחייבות לחדר הכושר עצמו, אין החברות יכולות לצאת ידי חובתן אך ורק באמצעות הקצאת שטח כלשהו בבניינים על פי ראות עיניהן.

זאת ועוד, ההתייחסות האמורה לחדר הכושר ולמועדון הדיירים במפרט הטכני איננה עולה בקנה אחד עם חובת התיאור המפורט והמדויק הקבועה בסעיף 3(ג) לחוק המכר, שכן למעט העובדה כי ייבנה חדר כושר עם מתקנים, לא ניתן כל מידע או תיאור באשר לגודלו, מיקומו, תשתיותיו וכיו"ב. ברי כי בנסיבות אלו יקשה על קונה סביר להבין את כוונתן האמיתית של החברות באשר לחדר הכושר ולמועדון הדיירים. על החברות היה לתת מידע מפורט במפרט הטכני עצמו.  ניסוח מעורפל זה, החסר רמת הפירוט בסיסית והסותר את הוראות חוק המכר - יפורש נגד טובתן של החברות.

כמו כן, אין התאמה בין המפרט לבין התשריט בנושא זה. לשון המפרט הטכני קובעת כי החברות מתחייבות להקמת חדר כושר ומועדון דיירים, בעוד שהתשריט (אשר צורף להסכמים) מציג כי בקומה הראשונה ייבנו שני חדרי ועד.  

בית המשפט קבע כי היתה הפרה של ההסכמים בנושא זה מצד החברות ופנה לבחון את שאלת הנזק והפיצוי.

בית המשפט לא סבר כי המנויים לחדר הכושר אשר צורפו לתצהיריהם של חלק מן הדיירים מאפשרים קביעת שיעור הנזק אשר נגרם כתוצאה מהעדרו של חדר כושר בבניינים, שכן חדרי כושר אלו כוללים גם חוגים, בריכות ומתקנים נוספים אשר מעלים את מחירו של המנוי, ואשר ממילא לא נטען כי נכללים או אמורים היו להיכלל בחדר הכושר בו עסקינן.

הדיירים לא הביאו די ראיות להוכחת היקף ושיעור הנזק לו הם טוענים. בית המשפט סבר כי זהו אחד מאותם המקרים בהם ניתן לקבוע את שיעור הנזק שנגרם לדיירים מהעדרו של חדר כושר בדרך של "אומדנא דדיינא", וזאת בהתבסס על ראיה מהימנה לשיעור הנזק, כפי שנקבע בעסקה מרצון במקרה הדומה עד כדי זהה למקרה הנדון, אשר הוגשה בין יתר הראיות אשר הונחו בפני בית המשפט.

המדובר בהסכמי ויתור ופשרה, שנערכו בין החברות לבין דייריהם של שני הבניינים האחרים (מתוך הארבעה אשר נבנו על ידי החברות בפרויקט) כיוון שמדובר בשני בניינים שמצבם זהה מבחינת חדר הכושר לשני הבניינים נושא תובענה זו, ואשר לגביהם, הגיעו החברות עם הדיירים לפשרה. עיקרה של הפשרה הינו כי חלף אספקת מתקני הכושר, ובגין ויתור על כל טענה מצד אותם דיירים בקשר עם חדר הכושר ומתקני הכושר, יועבר אל קופת הנציגות של כל אחד מן הבניינים סך של 30,000 ₪ (ובסך הכל 60,000 ₪ לשני הבניינים).

כיוון שכך, חייב בית המשפט את הנתבעות לשלם לכלל התובעים פיצוי כולל בסך 60,000 ₪,  בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התובענה ועד מלוא התשלום בפועל.

ת"א (מחוזי מרכז-לוד) 30119-11-12

מחלקת נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובניה