חוזה ממשלתי - מי ישלם עבור "מעטפות" הרחבה לדירות?


מאת: עו"ד נתן לרר

על החברה הקבלנית להתאים את עבודות הבניה לדרישות על פי התוכניות והמפרטים להם התחייבה המדינה.

ראשיתה של פרשה זו בחודש פברואר 1991, ימי העליה הגדולה מברית המועצות לשעבר, מועד בו זכתה החברה הקבלנית (להלן: "החברה") במכרז של משהב"ש לבניית 98 יחידות דיור בעפולה. המדינה התקשרה עם החברה במערך של חוזים שהסדיר את התחייבותה של החברה לבניית יחידות הדיור כנגד התחייבות המדינה לרכוש את אותן הדירות שהחברה לא תצליח למכור בשוק החופשי. נחתמו מסמכים שונים, אלא שבעקבות צו שלטוני שהקפיא את הבניה סטו החוזים הספיציפיים שנחתמו מתנאי המכרז המקורי והתייחסו לבניית 60 דירות בלבד, מהן נמכרו 4 דירות בשוק הפרטי ו- 56 הדירות הנותרות נמכרו למדינה בתמורה המוסכמת. ב- 19 מהדירות שנמכרו למדינה, בנתה החברה "מעטפות", דהיינו – תוספות בנייה לדירות שתכליתן לאפשר את הרחבת הדירות במהירות ובעלות נמוכה באופן שכל שנותר להכשרתן למגורים הן עבודות גמר פנימיות.

החברה תבעה את המדינה לשאת בתשלום שוויין העלות הריאלית של מעטפות ההרחבה שבנתה. המדינה כפרה בחובתה החוזית לשלם לחברה את שווי מעטפות ההרחבה מעבר לתמורה הנקובה בחוזים. יחד עם זאת, החליטה וועדת המכרזים העליונה שהמדינה תשלם "לפנים משורת הדין", סכום אחיד בו נקבה, פחות מהשווי הריאלי.

סעד נוסף לו עתרה החברה הוא לחייב את המדינה בעלויות ההחזקה של הדירות בין המועד בו הסתיימו הדירות בפרוייקט לבין המועד בו ניאותה המדינה לקבל את החזקה בדירות – 15 חודש של עיכוב שנבע מכשלונה של המדינה לבצע במועד את עבודות הפיתוח.

הדיונים "התגלגלו" בערכאות של פסיקה וערעור עד אשר הגיעו לאולמו של בית המשפט העליון אשר הציב את הסוגיה העיקרית לדיון – האם במסגרת החוזית שבין החברה לבין המדינה נדרשת המדינה לשלם לחברה את עלותן הריאלית של מעטפות ההרחבה נוסף על התמורה הכללית עבור הדירות?

בית המשפט העליון מצא כי חוזה הפרוגרמה קובע מפורשות ומטיל על החברה את המחוייבות להתאים את עבודות הבנייה לדרישותיהן של הרשויות השונות. חוזה זה ושאר המסמכים המתווים את המסגרת החוזית בין הצדדים מלמד כי מעבר לסכום הכללי אשר התחייבה המדינה לשלם עבור הדירות, לא התחייבה המדינה לתשלום נוסף עבור המעטפות, אדרבא – דף ההסבר למכרז קובע כי מחיר הבניה ליחידת דיור יכלול את כל העלויות של כל העבודות בין אם הן מפורטות במחירון ובין אם לא, כאשר הדירות מתאימות לתוכניות ולמפרטים המאושרים. אכן, בניית המעטפות נעשתה לפי דרישתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עפולה, שהינה ועדה סטטוטורית.

ואולם, על מנת ליצור חבות מצד המדינה לתשלום עבור המעטפות נדרש אישור מראש של התשלום על ידי המדינה. עתירת החברה נדחתה! לעניין הסעד של עלויות ההחזקה של הדירות, קבל בית המשפט העליון את הממצא העובדתי אותו קבע בית המשפט לפיו בחלק מן הזמן הובילו מחדלי המדינה לעיכוב במסירת החזקה בדירות.

ע"א 8517/06

חיוב בנק בנזקי קבלן תשתיות בגין שגיאה בערבות בנקאית


הבנק הפר את חובת הזהירות כלפי הלקוח בכך שלא בדק את כתב הערבות לפני העברתו אליו.

בית משפט השלום באשקלון קבל את תביעתה של חברה קבלנית (להלן-"החברה") נגד הבנק וחייבו לפצות את החברה בגין שגיאה בתאריך תוקף הערבות הבנקאית שהנפיק. בשל אותה טעות נפסלה הצעת החברה שהוגשה במכרז לביצוע עבודות תשתית וסלילת כביש שלשמו הוצאה הערבות. בית המשפט קבע כי מוטלת על הבנק חובת זהירות כלפי החברה לפיה עליו לבדוק את הערבות הבנקאית טרם נתינתה. חובה זו הופרה על ידי הבנק.

יחד עם זאת, מצופה מהחברה לבדוק את הפרטים המהותיים בערבות הבנקאית עם קבלתה או לכל הפחות טרם מסירתה למזמין העבודה - מפרסם המכרז. כיוון שכך קבע בית המשפט אשם תורם לחברה בשיעור של 35%.

עוד נפסק כי על החברה מוטל נטל ההוכחה להוכיח כי אלמלא פסילת הצעתה היתה זוכה במכרז אלא שהחברה לא הרימה נטל זה למרות שהראתה כי הצעתה היתה הזולה ביותר, זאת, עקב המצא תנאים נוספים במכרז. עם זאת נקבע כי החברה הצליחה להצביע על סיכויים טובים לאפשרות שתזכה במכרז.

החברה תבעה הפסד הכנסה צפוי בגין פסילת הצעתה במכרז בסך 532,000 ₪ אותו תמכה בחוות דעתו של רואה חשבון. בית המשפט הסתייג מחוות הדעת כיוון שרואה החשבון הסתמך בה על נתונים שקבל מהחברה ולא בחן מחירונים או פרוייקטים אחרים של החברה לצורך השוואת נתוני התימחור והריווחיות.

למרות זאת בית המשפט לא שלל לגמרי מהחברה את הפיצוי והחליט לפסוק לה פיצוי על דרך "אומדנא דדיינא" – אומדן בית המשפט שאמד את הנזק בסך של 100,000 ₪ בו חוייב הבנק. לסכום זה הוספו סכומי אגרת בית המשפט ושכר טרחת עורך דין. בית המשפט דחה את תביעת החברה לסכומי עלות הכנת המכרז עקב העדר חישוב ואסמכתאות ודחה תביעה לטרחה, טרדה ואבדן ימי עבודה מחמת היעדר פירוט ואופן החישוב.

תא(אש')1544/06

השגה על החלטת רשם הקבלנים – מסלול סטטוטורי מחייב


בהתקיים המסלול של וועדת הערר לפי חוק רישום קבלנים, אין מקום להגשת עתירה לבג"צ.

לחברה יזמית וקבלנית ותיקה ובעלת מוניטין (100 ג' 5) בוטל הרישום בפנקס הקבלנים בנימוק של אי המצאת מסמכים במועד. החברה טענה לאי קבלת הדרישה למסמכים ולהתנהלות קלוקלת של משרד רשם הקבלנים בעניינם אשר אף סירב להתיר לה להופיע בפני הוועדה המייעצת.

בשל כך פנתה החברה לבית משפט העליון בשבתו כבית הדין הגבוה לצדק – בג"צ.

שופטי הבג"צ ניסו להפנות את החברה העותרת אל וועדת הערר הפועלת לפי סעיף 9 לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט – 1969, אך החברה התעקשה על קיום העתירה בפני בג"צ בנימוק שקיימת לה זכות לעתור על החלטת הרשות בלא שנפגעת זכותה לטעון בפני וועדת הערר. לטענת החברה, החלטת הפסילה של רשם הקבלנים אינה מנומקת ולפיכך מעמידה אותה במצב שאין בידיה את המידע הדרוש לשם הגשת ערר ורק כאשר רשם הקבלנים ימציא לה את הנימוקים להחלטתו יתחיל מרוץ הזמנים להגשת ערר.

בג"צ דחה את העתירה על הסף.

לפי חוק רישום קבלנים (הנ"ל), אדם שנפגע מהחלטת הרשם רשאי לערור על כך לפני וועדת הערר. החלטת וועדת הערר ניתנת לערעור לפני בית משפט לעניינים מינהליים ועל פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים ניתן להגיש בקשת רשות ערעור (בר"ע) לבית המשפט העליון.

כלומר - קיים מסלול סטטוטורי מוסדר לעניין השגה על החלטת רשם הקבלנים ובהתקיים סעד חלופי זה אין מקום להגשת עתירה לבג"צ.

בג"צ 2581/11
 

מחלקת נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובניה

מחלקת מכרזים ותשתיות