עסקת קומבינציה

 

מאת: עו"ד אריאל גבאי

מי צריך קומבינציות?

הנה סיפור המעשה, המוכר לרבים מקוראינו: ראובן ושמעון ירשו קרקע במרכז הארץ. ניתן לבנות  עליה בניין מגורים, אולם אין ברשות השניים לא ידע, לא ניסיון ולא יכולות כלכליות להוציא אל הפועל פרויקט מורכב ויקר שכזה.  עומדות בפניהם שתי אפשרויות: האחת, למכור את הקרקע ולקבל את ערכה בכסף מזומן; השנייה, להתקשר עם יזם, אשר בתמורה לקרקע יעניק להם כמה דירות בפרויקט המגורים שיבנה. אפשרות שנייה זו היא עסקת קומבינציה.   

מהם מאפייניה של העסקה?

  1. עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין. במסגרת העסקה, מוכר בעל המקרקעין חלק מזכויותיו בקרקע בתמורה לשירותי בניה שיקבל. עסקת חליפין מעין זו הינה שיטה מתוחכמת, שיישומה עשוי להעניק לכל הצדדים המתקשרים ביניהם יתרונות כלכליים רבי ערך.
  2. במהותה, עסקת הקומבינציה היא עסקת מימון: בעל הקרקע מוכר חלק ממנה ליזםקבלן,  בתמורה לשירותי בנייה של דירות או שטחים אחרים (על פי יעודי הקרקע)  שיקבל בתום הבנייה. המוכר נותן ליזם מעין אשראי.  הוא מאפשר לו לבנות על הקרקע שמכר לו ואף למכור חלקים ממנה לאחרים – וזאת כנגד בטוחות מתאימות, שמקבל בעל הקרקע, כדי להבטיח את התמורה בגין מכירת חלק בקרקע וחלק מזכויות הבניה ליזם. בעל הקרקע מקווה כי יפוצה על השיהוי בקבלת התמורה, כך שהערך שיקבל בעתיד יהא גבוה מערך הקרקע אילו היה מוכר את הקרקע בהווה.
  3. עסקאות קומבינציה זוכות ביתרונות מיסוי רבות, וכפועל יוצא מכך קטן נטל המס. הדבר מותיר לצדדים רווח נטו גבוה יותר ומגדיל את כדאיות העסקה. יתרונות המיסוי מפצים על הסיכונים הטמונים בה לכל צד.  

    ועכשיו למספרים: מתי תהייה עסקה כדאית לצדדים?   
  4. שיעור הקומבינציה, כלומר שיעור התמורה הניתן לבעל הקרקע במסגרת העסקה, נקבע במערכת שיקולים של הצדדים . מצד אחד, היזם לא יתקשר בעסקה שלא תאפשר לו רווח יזמי מינימאלי אשר מוערך על ידו בהתאם לנתונים שבידיו ולתחזיותיו לגבי עלויות הבניה ומחירי המכירה, עיתוי ההשקעה ורמת אי הוודאות לגבי כל אחד ממרכיבים אלה. מצד שני, בעל הקרקע לא יתקשר בעסקה שתמורתה לא תכסה את ערך הקרקע במזומן בתוספת תמורה בגין דחיית עיתוי ההכנסות והעליה ברמת הסיכון.
  5. על מנת לבסס כדאיותה של עסקת הקומבינציה, על בעל הקרקע לקחת בחשבון את עיתוי ההכנסה שכן תשלום באמצעות דירות מגביל את נזילות הכסף, את רמת הסיכון הטמונה בעסקה והנובעת מהתלות ביזם וביכולותיו להשלים את הפרויקט בסטנדרט בניה גבוה. למשוואה נכנסים גם שינויים מיקרו ומקרו כלכליים צפויים, דוגמת גובה הריבית במשק ומחירי הנדל"ן. היזם, מצדו, מבסס את כדאיות העסקה תוך בחינת מחירי הנדל"ן הצפויים, גודל הפרויקט ורמת הסיכון עבורו, אשר טמונה בין היתר בקשיים צפויים במכירת הדירות ואפשרות לירידה במחירן, וכן עיכובים הנגרמים במהלך הביצוע המגדילים את החשיפה והעלויות.

וההסכם? השלמה מוצלחת של עסקת קומבינציה תלויה בהסכמות שבין הצדדים ובחתימתו של הסכם מפורט מתאים, שיכלול מערכת של איזונים ובטחונות לצדדים. הסכם קומבינציה יכלול איפוא הגדרה של החלק הנמכר והתמורה בעדו, כולל תכנון ומפרט; קביעת מנגנון בין היזם לבין בעל הקרקע לצורך אישור תכניות לבנייה; לוח זמנים לכל פעולה בפרויקט הבניה על הקרקע; הסדרת אופן הפיקוח של בעל הקרקע על הקמת הפרויקט; חלוקת חבויות של כל צד בתשלומים ובעלויות שיחולו כתוצאה מביצוע העסקה ומהקמת הפרויקט; הסדרת אופן מכירת הדירות שיבנו וקביעת תנאים שבהם על היזם לעמוד על מנת שתותר לו מכירת דירות; מנגנוני שעבוד הקרקע; רישום הערות אזהרה לטובת היזם, רוכשי דירות וגורמים מממנים, ובטחונות שיספק היזם; ביטוח הפרויקט; מועדים ותנאים להעברת זכויות בקרקע; הגדרת מקרי ההפרה של ההסכם והתרופות למקרים אלה.

מחלקת נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובניה