תיקון ליקויי בניה


מאת: עו"ד נתן לרר  

התובעים, רוכשי דירה, המלינים על ליקויים בדירה חייבים היו ליתן לחברה המוכרת הזדמנות ראויה לתקן את הליקויים. אם לא עשו כן לא תידחה תביעתם מטעם זה, אך הפיצויים על הליקויים שנתגלו יוגבלו לעלות שהייתה נגרמת לחברה לו תיקנה את הליקויים בעצמה.

החברה הקבלנית מכרה בית לתובעים ומסרה להם את החזקה. עוד בטרם נמסרה החזקה כבר פנו התובעים למומחה מטעמם להכנת חוות דעת לבחינת ליקויי הבנייה, יומיים לאחר מסירת החזקה פנו התובעים בכתב בדרישה לתיקון כל ליקויי הבנייה על בסיס חוות דעת המומחה וכחודש לאחר מכן הוגשה התביעה. בד בבד עם הגשת התביעה ובטרם הוגש כתב ההגנה, החלו התובעים בשיפוץ הבית והתאמתו לצורכיהם ולרבות בשינויים להם אין כל קשר עם הטענות לליקויי בניה.

על רקע זה עותרים התובעים לפיצוי על ליקויי הבנייה, בעוד לטענת החברה התביעה איננה אלא ביטוי למזימה חסרת תום לב להשית עליה את מימון שיפוץ הבית שלכן גם לא ניתנה לה הזדמנות ראויה לתיקון כל ליקוי בעצמה.

אין בין הצדדים מחלוקת על חובתה של החברה למסור לתובעים את החזקה בבית במועדים אשר נקבעו בהסכם, כשהבית בנוי לפי ההסכם על נספחיו, פנוי מכל אדם וחפץ, וראוי למגורים. ממילא שאף אין בין הצדדים מחלוקת על אחריות החברה לליקויים בבניית הבית וחובתה לתקן ליקויים כאלו, ככל שנתגלו. מודעות החברה לחובתה זו אף באה לכדי ביטוי בפרוטוקול המסירה הראשוני של הבית מיום 3.2.11, פרוטוקול בו פורטו ליקויים שאותרו בסיור משותף בבית.

אחת המחלוקות שהובאו לבית המשפט עוסקת בשאלה אם ניתנה לחברה הזדמנות לתקן את הליקויים הנטענים; וככל שלא ניתנה - מה משמעות יש לכך.

על מערכת יחסי התובעים והנתבעת חלות הוראות סעיף 4ב (א) חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר – דירות"):
"התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".

במצב בו טוען קונה לאי התאמה בנכס שרכש, וליקויי בנייה כמוהם כאי התאמה שכזו, חייב הקונה לתת למוכר "הזדמנות ראויה" לתקן את הליקוי, כאשר את תביעתו לא יגיש הקונה לפני שחלפה תקופת הבדק במהלכה ניתנה לקבלן ההזדמנות לבצע את התיקונים.

העמידה על קיום חובת הקונה איננה מיועדת רק להבטחת זכויות המוכר, אלא גם מיועדת להגן על האינטרס הציבורי שכן היא עשויה לייתר התדיינות משפטית. הן לקונה, הן למוכר והן למערכת המשפט אינטרס לשמור על ההקפדה שלא תוגש תביעה בטרם ניתנה למוכר הזדמנות לתקן את הליקויים הנטענים. הדרישה לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה היא נטל המוטל על הקונה בטרם יזקק לכל תרופה אחרת נגד המוכר.

מצב בו מתברר שהקונה לא נתן למוכר הזדמנות ראויה לתקן אי התאמה, אף שאיננו רצוי כאמור, אמנם לא יביא לשלילה גורפת של זכויות הקונה אך יביא להפחתת הפיצוי שיקבע והעמדתו על העלויות שהיו נגרמות למוכר לו תוקנו הליקויים על ידו. אין שלילה גורפת של זכויות הקונה במצב זה שכן תוצאה שכזו איננה הוגנת ואיננה יעילה, בעוד הפחתת הפיצוי שומרת על זכויות שני הצדדים.

ת"א 43564-03-11

מחלקת נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובניה