מכר דירה – שטחים בעלון פרסום

 

מאת: עו"ד נתן לרר

היות שלא היו לרוכשי דירות אלא את מידותיו של השטח כמופיע בעלון-הפרסום, ובהעדר מקורות אחרים במסמכי-ההתקשרות, מחייב האמור בעלון את היזם- מוכר הדירות. הרוכשים קיבלו דירות, ששטחן קטן במידה ניכרת ומכאן שערכן נמוך יותר. על היזם לשפותם בהפרשי-הערך.

שני אזרחי חוץ – התובעים -  בקשו להשקיע ברכישת שתי דירות יוקרה בישראל. הם רכשו דירה מהחברה היזמית – הנתבעת - אשר במסגרת המו"מ הציגה בפניהם עלונים לצד תמונות מפתות שם נרשם שטח הדירה: 169 Sq.M. indoor 27 Sq.M. outdoor, בתרגום לעברית של בית המשפט: 169 מ"ר של שטח מקורה, 27 מ"ר של שטח חוץ. התובעים פירשו בפשטות את המילה Indoors כשטח הפנים של כל דירה ואת המילה Outdoor כמרפסת.

בפועל עמד שטח דירתו של תובע אחד על כ-124 מטרים רבועים ושטח הדירה של התובע השני היה כ-128 מ"ר (בשתי הדירות – ללא המרפסת).

עלון הפרסום כלל תרשים של תכנית הדירה, מחולקת לחדרים . הרכוּש המשותף בבניין – מקוּרה וחיצוני כאחד – לא נזכר בתרשים התוכנית. במרבית חלקיו המשורטטים של הנכס נרשמו בתוכנית מידות של אורך ושל רוחב, אלא שממידות אלו נגרעו חדר-אמבט, שני חדרי-שירותים ומסדרון ארוך. עוד לא נרשם אם קנה-המידה הוא מדויק. מן השרטוט שבעלון לא ניתן היה לדעת מה בדיוק הוא "שטחה המקוּרה" של הדירה. לא ניתן היה לדעת, "גם לא תוך הסתייעות בעזרים כסרגל ומחשבון כי השטח המקוּרה, ששורטט בתוכנית, רחוק מלהלום את המידה הנקובה בכותרת עלון הפרסום.

גם מהסכמי המכר לא ניתן ללמוד מהו שטח כל דירה. אין בהסכמים התייחסות לשטח, המפרט הטכני לא מפרט מידות. במפרט יש הפניה לתכנית מצורפת אלא שבתכניות המציגות את הדירות הנמכרות, הקומות הרלוונטיות וכו', אין כל זכר לשטחים, לא של הדירות ולא של הרכוש המשותף. כלומר, גם מעיון מדוקדק במסמכי המכר לא ניתן היה לדעת מהו שטחה הכולל של כל אחת מן הדירות, אפילו לא באמצעות סרגל ומחשבון.

הלכה פסוקה של בית המשפט העליון: היות שלא היו לתובעים אלא את מידותיו של השטח כמופיע בעלון-הפרסום, ובהעדר מקורות אחרים במסמכי-ההתקשרות, מחייב האמור בעלון את הנתבעת. העִסקה, שנקשרה בין הצדדים, הייתה לרכישתן של שתי דירות ושטחן הפנימי – ללא חלקים ברכוש-משותף – הוא 169 מטרים רבועים. על כך שילמו התובעים. הם קיבלו דירות, ששטחן צר במידה ניכרת ומכאן שערכן נמוך יותר. על הנתבעת לשפותם בהפרשי-הערך.

מומחה בית המשפט חישב את הפרשי השטחים החסרים של כל דירה במכפלה של 15,000 ₪ למ"ר וכך חושבה ירידת הערך אותה הנתבעת חויבה להשיב לתובעים.

ת"א 25527-04-11

 

מחלקת נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובניה