שמאות מכריעה הגבוהה משמאות הוועדה המקומית

 

מאת: עו"ד נתן לרר

השמאי המכריע שמונה בהתאם לחוק התכנון והבניה, מוסמך לקבוע שומת היטל השבחה בסכום גבוה יותר מזה שדרשה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, (שנקבע ע"י שמאי הוועדה). הוועדה המקומית מוסמכת לגבות רק את היטל ההשבחה, בהתאם לשומת השמאי המכריע.

ערעור בפני בית המשפט המינהלי, על החלטת וועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בשאלה: האם לשמאי המכריע יש סמכות לקבוע כי על המערערים לשלם היטל השבחה בסכום גבוה יותר, מסכום היטל ההשבחה שנידרש על ידי המשיבה - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

וועדת הערר לא קיבלה את טענת המערערים, בעלי מקרקעין, לפיה לשמאי המכריע אין סמכות לקבוע שומה גבוהה יותר מאשר זו שנקבעה על ידי שמאי הוועדה המקומית.

בעסקת מכר (שנת 2009) נמכרו המקרקעין לצד ג' תמורת סך של 4,100,000 ₪.

שמאי הוועדה המקומית קבע את שומת היטל ההשבחה בסך של 682,442 ₪.

לאחר ששלמו את מלוא דרישת הוועדה המקומית בגין היטל השבחה, הגישו המערערים שומה אחרת באמצעות שמאי מטעמם, לפיה היטל ההשבחה בגינו אמורים המערערים להיות מחויבים עומד על סך של 145,805 ₪ בלבד.

לאור המחלוקת בין שמאי הוועדה לשמאי המערערים, הגישו המערערים, למועצת שמאי המקרקעין, בקשה למינוי שמאי מכריע בהתאם לתיקון 84 לחוק התכנון והבניה.

על פי השומה המכרעת (ניתנה ב 2012), החיוב בהיטל השבחה הוגדל ונקבע בסך של כ-832,000 ₪, דהיינו כ-150,000 ₪ יותר משומת הוועדה המקומית ו- 686,195 ₪ יותר משומת המערערים.

על שומת השמאי המכריע, הוגש ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה וזו דחתה את הערר.

בית המשפט המנהלי פסק, כי וועדת הערר דנה ארוכות בטענות המערערים, סקרה את הפסיקה הרלוונטית, וקבעה בדין, כי לא רק שתיקון 84 לחוק, הקנה סמכות לשמאי המכריע לפסוק בהתאם לשיקול דעתו אף מעבר לשומת שמאי הוועדה, אלא שזו חובתו, לקבוע באופן עצמאי את גובה ההשבחה וההיטל בגינה. שומת השמאי המכריע, מחייבת את הצדדים ועל הוועדה המקומית חובה לגבות רק סכום זה, שהינו סכום "מס האמת" שחל בגין ההשבחה.

השמאי המכריע אינו מכריע בין שומות ושמאויות השמאים, אלא הוא זה שקובע את השומה, בהתאם למסקנותיו, לאחר שהתקיים לפניו ההליך שנקבע בדין לצורך כך, והשומה שיצאה תחת ידיו של השמאי המכריע הינה שומה חדשה ומכרעת.

הוועדה המקומית מחויבת, לגבות את היטל ההשבחה, לאחר תיקון 84, רק לפי שומת שמאי הועדה אך אם ממונה שמאי מכריע בהתאם לתוספת השלישית לחוק, הגבייה תיעשה, אך ורק בהתאם לסכום שפסק השמאי המכריע (ככל ששומה זו לא שונתה ע"י ועדת הערר או בית המשפט).

נכון שההליך המתקיים בפני השמאי המכריע, דומה במובן מסוים להליך המתקיים בבית המשפט במחלוקת שבין בעלי דין. יחד עם זאת, למרות שבית המשפט אינו יכול לפסוק יותר מהסכום הנתבע, אין הדבר כך בשומה מכרעת עקב מהות תפקיד השמאי המכריע שהינו תפקיד מקצועי - כשמאי, לבחון את הסוגיה שהובאה בפניו במסגרת הגדרת תפקידו: ולהכריע בגובה החוב.   

דרך מינוי השמאי המכריע לאחר תיקון 84 והגדרת תפקידו, מחייבים אותו לבצע עבודה מקצועית, יסודית, מקיפה ומעמיקה, המשוחררת מכל השפעה, ובכלל זה מחוות דעת שמאי  הצדדים. הערעור המינהלי נדחה.

עמ"נ 48410-01-14

 

מחלקת נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובניה