אי הוצאת היתר בניה על פי הסכם קומבינציה

הסכם הקומבינציה נחתם בחודש אוקטובר 2005, כאשר בחלוף כמעט 5 שנים ממועד החתימה, לא הוצא עדיין היתר בניה ולא הוחל בבנייה. כיוון שכך, הודיעו בעלי הקרקע על ביטול ההסכם ופנו לבית המשפט בתובענה לביטול ההסכם.

החברה הקבלנית (הקבלן) אינה כופרת בהיעדר היתר בניה אך טוענת כי רק בחודש דצמבר 2007 אושרה התב"ע (ח/501) ועד למועד זה לא ניתן היה להגיש בקשה להיתר בניה. לימוד התכנית לפרטיה ארך זמן ובחודש מרץ 2008 הגישה בקשה להיתר בניה כאשר רשות הרישוי בעירייה פרסמה החלטתה בחודש מאי 2009 ומאז פועלת החברה לקדם את קבלת היתר הבניה.

הקבלן מוסיף וטוען כי ידוע לבעלי הקרקע כי הסכם קומבינציה טומן בחובו אלמנט של חוסר ודאות מבחינת מועד קבלת ההיתר והדבר בא לכדי ביטוי בהסכם עצמו.

השאלה אותה הציב בית המשפט הינה: האם הקבלן הפר את הסכם הקומבינציה והאחריות למצב הנוכחי רובצת לפתחו?

בהסכם הקומבינציה התחייב הקבלן להכין תכנית באמצעות אדריכל מטעמו שתכלולנה את כל זכויות הבנייה עפ"י תוכניות בניין עיר קיימות – תוך 45 יום מיום חתימת הסכם הקומבינציה. בית המשפט מצא כי הקבלן הגיש את הבקשה להיתר בניה כשנתיים וחצי לאחר חתימת ההסכם.

בראיות והעדויות מטעם הקבלן בבית המשפט לא נמצאה התייחסותו ללוח זמנים מדוייק, מתי הוכנה התכנית, מה נעשה מאז הגשתה, האם הוגש ערר, האם היו עיכובים נוספים?

טענת הקבלן כי עד דצמבר 2007 לא ניתן היה להגיש בקשה להיתר בניה לא נתמכה בעדויות ובראיות, יתרה מזו, נמצא כי התיק סגור בעיריית חולון וכדי לבצע את הבניה "צריך להתחיל מאפס".

נקודת זמן משמעותית נוספת היא מאי 2009 מועד בו התקיימה ישיבת ועדת הרישוי של העירייה. הקבלן לא הגיש כל ראיה או עדות כדי להצדיק מדוע עד לרגע הדיון בבית המשפט אין היתר בניה לבניין! מה גם שכאמור – התיק נסגר בעירייה מחוסר מעש!

בנוסף, התברר בעדות מטעם הקבלן כי הוא התכוון לבנות את הבניין בסיוע ליווי בנקאי. הקבלן לא הציג לבית המשפט מסמך המעיד על הסכמת בנק מסחרי ליתן ליווי לפרוייקט. ליווי כאמור משיגים בשלבים מוקדמים טרם קבלת היתר הבניה.

הוצאת היתר הבניה היתה באחריותו הבלעדית של הקבלן על פי הסכם הקומבינציה והוא לא הוכיח כי עשה ככל שביכולתו לצורך קבלת ההיתר. הוא לא פירט בפני בית המשפט כל פעולה ולא הציג כל ראיה, לא העידו האדריכלית, היועצים, אנשים מהועדה המקומית. בית המשפט מצא כי הקבלן לא עשה כמעט דבר כדי לקדם את הוצאת ההיתר.

משהגיע בית המשפט למסקנה שהקבלן כשל בביצוע המוטל עליו על פי הסכם הקומבינציה, לא נותר בידו אלא לקבוע כי הוא הפר את ההסכם וכי מדובר בהפרה יסודית.

שכן, אדם סביר בנסיבות הענין לא היה מתקשר בחוזה הקומבינציה אם היה יודע שחמש שנים לאחר יום חתימת ההסכם יהיה המצב כפי שהיה בעת חתימתו וכאשר לשם מימוש ההסכם יש להתחיל בפעולות מראשיתן.

לפיכך הורה בית המשפט על ביטולו של הסכם הקומבינציה ונתן לבעלי הקרקע היתר לפיצול סעדים על מנת שיתבעו את נזקיהם הכספיים.

(הפ (מרכז) 21100-04-10, כב' הש' הנשיאה הילה גרסטל)