"איכות בניה ומשפט"
מאת: עו"ד נתן לרר
1. מי אחראי לאיכות ולטיב הבניה?
במערכת היחסים החוזיים שבין רוכש דירה ("הרוכש") מצד אחד לבין חברה קבלנית ("הקבלן") מצד שני ולבין חברת בניה מבצעת ("קבלן משנה") מצד שלישי, נקבעה חלוקת תפקידים לפיה, קבלן המשנה אחראי לכל ענין הנוגע לאיכות בנייתן, השלמתן ומסירתן של הדירות לרוכשים, ואילו אחריות הקבלן מתמצית אך ורק ברישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין.
הקבלן מבקש להתנער מאחריות לאיכות ולטיב הבניה, משום שלא ביצע בפועל את העבודה ומשום שהובהר לרוכש כי קבלן המשנה אחראי לטיב ולאיכות הבניה והוא נותן האחריות, ובהתאם אף נחתמו החוזים כאשר הצדדים מיוצגים ע"י עורכי הדין.
בית משפט השלום קבע כי מוטלת חובה על פי דין ועל פי החוזה גם על הקבלן המוכר בגין ליקויי הבניה. הוראת סעיף 7 א' לחוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר") הינה קוגנטית ולפיה חברה המתקשרת עם רוכשי דירות אינה רשאית להתנות על חוק המכר אלא לטובת הרוכשים.
שלילת ההתניה על חוק המכר נועדה, בין היתר, להגן על רצונותיהם של הרוכשים וכן להגן עליהם מפני טעיותיהם שלהם. משנקבע כי אין להתנות על חוק המכר, ממילא – אין תוקף לאותם סעיפים בהסכם אשר התיימרו לצמצם את אחריותו של הקבלן המוכר מאחריות הכוללת את מרכיב איכות וטיב הבניה לאחריות שבחובה רישום הזכויות בלבד. (ת"א 4240/99, קלדרון ואח' נגד סטלה דר בע"מ ואח' נגד תעשיות אפעל בע"מ ואח', בית משפט השלום חיפה, כב' הש' כ. סעב).
2. אחריות בגין ליקוי בניה נטען – שטח הדירה
שטח הדירה אשר נמסרה לרוכשים קטן בפועל משטח הדירה על פי עלון הפרסום (פרוספקט) שהוצג לפניהם במהלך המשא ומתן לרכישתה. במקרה המדובר אכן החברה הקבלנית מסרה לרוכשים עלון פרסום אולם בהמשך נחתם חוזה מחייב ובו נכללו נתונים הרלוונטיים לדירה אשר היו שונים מאלו אשר בפרוספקט.
בית משפט השלום קבל את התביעה וחייב את החברה לשלם לרוכשים פיצויים בגין ליקוי הבניה (לא בגין ירידת ערכה), שכן, ראה בעלון הפרסום הסכמה בין הצדדים שהופרה.
בית המשפט המחוזי קבל את ערעור החברה והפך את פסק הדין באמרו כי אין בעלון הפרסום אלא הזמנה להציע הצעה וכי תניות החוזה מעידות, כי הצדדים הגיעו להסכמה אחרת הבאה לכדי ביטוי בהסכם.
בית המשפט העליון דחה בקשת רשות לערער על פסק הדין המחוזי.
אכן על הצדדים לפעול בתום לב, על פי חוק המכר ( דירות) תשל"ג – 1973.
לענין עלון הפרסום יפים הדברים רק במקרה שבו המסמך היחיד שבו מסרה חברת הבניה לדיירים מידע על שטחי הדירות הוא העלון. לא כן בעניננו, המסמך המחייב היה החוזה על נספחיו ובו נכללו הנתונים הרלבנטיים אף אם היו שונים מעלון הפרסום.
(ע"א 659/05, סלומון נגד סלע חב' שיכון בע"מ ואח'. בית משפט העליון כב' הש' א. רובינשטיין)