גלעד שר ושות' - עורכי דין
> מאמרים > מאמרים בתחום המקרקעין ותכנון ובניה > אישור שינוי תב"ע בתנאי למימון הקמת מבני ציבור
אישור שינוי תב"ע בתנאי למימון הקמת מבני ציבור
מאת: עו"ד נתן לרר
התקשרות חוזית בין רשות מקומית לבין יזמי בניה המשיתה עליהם התחייבויות בגין תשלום היטל מבני ציבור או חיוב להקימם, שאינן מעוגנות בחוק היא התקשרות פסולה! יחד עם זאת, כשההתחייבויות ההדדיות קויימו היזמים לא יקבלו את כספם בחזרה.
חברה קבלנית קיימה דיון עם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו לשינוי תב"ע באופן שיאפשר את הגדלת זכויות הבניה והוספת יחידות דיור במסגרת פרוייקט. הוועדה המקומית דרשה מהחברה תשלום של "היטל מבני ציבור" כתנאי לאישור השינוי בתב"ע.
החברה והוועדה המקומית חתמו הסכם לפיו החברה תקים עבור הוועדה המקומית מבני ציבור במקומות שיקבעו על ידי הוועדה המקומית במחיר כולל של כ- 10 מיליון דולר! בעקבות זאת אושרה תב"ע חדשה במסגרתה הוגדלו זכויות הבניה בתחום הפרוייקט מ- 332 יח"ד ל- 400 יח"ד.
לאחר כשנה, בעקבות דיון בין הצדדים הוסכם לתקן את ההסכם כך שבמקום לבנות את מבני הציבור, תשלם החברה לוועדה המקומית את הכספים במזומן. החברה שלמה לוועדה המקומית סך של 36 מיליון ₪ ונותר לה לשלם סך של 16 מיליון ₪.
בעקבות פסיקת בית המשפט העליון מיום 27/6/11 (ע"א 7368/06 – דירות יוקרה בע"מ נגד ראש עיריית יבנה ואח'), דרשה החברה מהוועדה המקומית ומעיריית תל אביב להשיב לה את כל הסכומים ששולמו עקב היותם מבוססים על הסכמים בלתי חוקיים.
הוועדה המקומית ועיריית ת"א גרסו שהתניית ההסכמה בשינוי התב"ע בהתחייבות החברה להקים או לממן הקמת מבני ציבור היתה כדין ולכן ההסכמים שנחתמו הינם חוקיים.
כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל נתנה את פסק הדין בבית המשפט המחוזי בת"א. בהזדמנות זו שלוחות ברכות מקרב לב לדרורה פלפל שביחד עם פרופ' דניאל פרידמן למדוני "דיני חוזים" באוניברסיטת ת"א, זאת – לרגל פרישתה מכס השיפוט.
כב' השופטת הפנתה לסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973: "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל".
מכאן, הגדירה כב' השופטת את "עקרון חוקיות המינהל" כעקרון יסודי, לפיו, כל פעולה של רשות שלטונית לרבות גביית כספים עבור הקמה של מבני ציבור ו/או חיוב לבצע בעין הקמת מבני ציבור, בין אם היא מהווה תנאי להסכמת הרשות לקדם תכנית שמגדילה את זכויות הבניה במקרקעין, ובין אם היא מהווה תנאי להוצאת היתר בניה – מחייבת הסמכה של הרשות בלשון מפורשת של החוק!
בהמשך דנה כב' השופטת בשאלת מתן צו הצהרתי לביטול ההסכמים ולהשבת הכספים.
בטלות חוזה, לפי סעיפים 31,30 לחוק החוזים (הנ"ל) נותן לבית המשפט גמישות בנושא הסעדים הנובעים מהביטול לפי נסיבותיו של כל מקרה.
במקרה הנדון, שני הצדדים ולא רק אחד מהם, קיימו את חלקם בהסכמים. הוועדה המקומית והעירייה קידמו את התב"ע שמכוחה הוגדלו זכויות הבניה של החברה בפרויקט והחברה שילמה לוועדה המקומית עבור הקמת מבני ציבור שנבנו בפועל. איזו תוצאה משפטית תניב "צדק הדדי" בנסיבות המקרה דנן?
בנסיבות בהן קויימו ההתחייבויות ההדדיות החוזיות של שני הצדדים, לא ניתן להשיב את הגלגל לאחור. התב"ע המגבילה את אחוזי הבניה אושרה ואחוזי הבניה מכוחה מומשו.
מדובר בהסכם בלתי חוקי שבוצע עד תום. למרות שהחוזה בטל, המבנים שהוקמו שרירים וקיימים ואין להורסם. החברה לא תשלם לוועדה המקומית את יתרת הכספים שנותרו וכנגד, החברה אינה יכולה לגבות בחזרה את התשלום הבלתי חוקי ששילמה.
הפ (ת"א) 50834-12-12
חברה קבלנית קיימה דיון עם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו לשינוי תב"ע באופן שיאפשר את הגדלת זכויות הבניה והוספת יחידות דיור במסגרת פרוייקט. הוועדה המקומית דרשה מהחברה תשלום של "היטל מבני ציבור" כתנאי לאישור השינוי בתב"ע.
החברה והוועדה המקומית חתמו הסכם לפיו החברה תקים עבור הוועדה המקומית מבני ציבור במקומות שיקבעו על ידי הוועדה המקומית במחיר כולל של כ- 10 מיליון דולר! בעקבות זאת אושרה תב"ע חדשה במסגרתה הוגדלו זכויות הבניה בתחום הפרוייקט מ- 332 יח"ד ל- 400 יח"ד.
לאחר כשנה, בעקבות דיון בין הצדדים הוסכם לתקן את ההסכם כך שבמקום לבנות את מבני הציבור, תשלם החברה לוועדה המקומית את הכספים במזומן. החברה שלמה לוועדה המקומית סך של 36 מיליון ₪ ונותר לה לשלם סך של 16 מיליון ₪.
בעקבות פסיקת בית המשפט העליון מיום 27/6/11 (ע"א 7368/06 – דירות יוקרה בע"מ נגד ראש עיריית יבנה ואח'), דרשה החברה מהוועדה המקומית ומעיריית תל אביב להשיב לה את כל הסכומים ששולמו עקב היותם מבוססים על הסכמים בלתי חוקיים.
הוועדה המקומית ועיריית ת"א גרסו שהתניית ההסכמה בשינוי התב"ע בהתחייבות החברה להקים או לממן הקמת מבני ציבור היתה כדין ולכן ההסכמים שנחתמו הינם חוקיים.
כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל נתנה את פסק הדין בבית המשפט המחוזי בת"א. בהזדמנות זו שלוחות ברכות מקרב לב לדרורה פלפל שביחד עם פרופ' דניאל פרידמן למדוני "דיני חוזים" באוניברסיטת ת"א, זאת – לרגל פרישתה מכס השיפוט.
כב' השופטת הפנתה לסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973: "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל".
מכאן, הגדירה כב' השופטת את "עקרון חוקיות המינהל" כעקרון יסודי, לפיו, כל פעולה של רשות שלטונית לרבות גביית כספים עבור הקמה של מבני ציבור ו/או חיוב לבצע בעין הקמת מבני ציבור, בין אם היא מהווה תנאי להסכמת הרשות לקדם תכנית שמגדילה את זכויות הבניה במקרקעין, ובין אם היא מהווה תנאי להוצאת היתר בניה – מחייבת הסמכה של הרשות בלשון מפורשת של החוק!
בהמשך דנה כב' השופטת בשאלת מתן צו הצהרתי לביטול ההסכמים ולהשבת הכספים.
בטלות חוזה, לפי סעיפים 31,30 לחוק החוזים (הנ"ל) נותן לבית המשפט גמישות בנושא הסעדים הנובעים מהביטול לפי נסיבותיו של כל מקרה.
במקרה הנדון, שני הצדדים ולא רק אחד מהם, קיימו את חלקם בהסכמים. הוועדה המקומית והעירייה קידמו את התב"ע שמכוחה הוגדלו זכויות הבניה של החברה בפרויקט והחברה שילמה לוועדה המקומית עבור הקמת מבני ציבור שנבנו בפועל. איזו תוצאה משפטית תניב "צדק הדדי" בנסיבות המקרה דנן?
בנסיבות בהן קויימו ההתחייבויות ההדדיות החוזיות של שני הצדדים, לא ניתן להשיב את הגלגל לאחור. התב"ע המגבילה את אחוזי הבניה אושרה ואחוזי הבניה מכוחה מומשו.
מדובר בהסכם בלתי חוקי שבוצע עד תום. למרות שהחוזה בטל, המבנים שהוקמו שרירים וקיימים ואין להורסם. החברה לא תשלם לוועדה המקומית את יתרת הכספים שנותרו וכנגד, החברה אינה יכולה לגבות בחזרה את התשלום הבלתי חוקי ששילמה.
הפ (ת"א) 50834-12-12