דרך חישוב שטחי בניה מותרים
מאת: עו"ד נתן לרר
ועדת ערר מחוזית דנה בערר שעניינו פרשנות תכנית, אשר כוללת סתירה פנימית לגבי שטחי הבניה אותם היא מתירה.
אנו נתעלם מהמקרה הפרטי ונסקור להלן את המסגרת הנורמטיבית לחישוב שטחי הבניה המותרים:
דרך חישוב שטחי הבניה המותרים נקבעה בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים), התשנ"ב – 1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים"), שם הוגדרו: "מגרש": "יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי פעולת חלוקה או איחוד בתכנית, או על ידי תשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו".
דרך חישוב שטח מגרש: "לצרכי החישוב של שטחים ואחוזי בניה, שטח המגרש הוא השטח כפי שתוחם בתכנית או בתשריט חלוקה או איחוד, לפי הענין, לאחר שנוכה ממנו החלק שנועד בתכנית לצרכי ציבור..."
חישוב שטחים: "אחוזי בניה כוללים" – "היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים".
סעיף 145 (ז) לחוק התכנון והבניה קובע כי לא יוצא היתר על קרקע עליה חלות תכניות אשר הופקדו לאחר שנת 1996, אלא אם אלו כוללות, בין היתר, חלוקה למגרשים, ושטחי הבניה המותרים. דהיינו, הוצאת היתרים בתכניות חדשות תתבסס רק על חלוקה למגרשים ואחוזי הבניה מחושבים לפי גודלו של כל מגרש. אין עוד תכניות כוללניות אשר קובעות שטחי בנייה על גבי שטחים עצומים, ללא תכנון מפורט, אלא יש צורך בהגדרות פרטניות לכל מגרש ומגרש.
ועדת הערר קבעה כי לתכנית קיימת חשיבות רבה לא רק בבחינת הסדרת הבניה, אלא גם ביצירת ודאות בציבור לגבי קניינו.
ועדת הערר התייחסה למקרה בו מוחלת תכנית חדשה על הקרקע, והדבר הופך בנין שהותר בעבר, לבלתי חוקי. לשם כך קיים סעיף 178 לחוק התכנון והבניה המורה כי הועדה המקומית בתיאום עם הועדה המחוזית תערוך רשימת בניינים חורגים בתחום התכנית ותמליץ על התקופות שתותרנה לשימוש בחריגה.
בית המשפט העליון הורה בפסיקה קודמת שאל לה לרשות התכנון להיות שרירותית בפעילותה בנושא ועליה לנקוט דרכים מסודרות המתחשבות בהתאם לחוק עם זכויות האזרחים הנפגעים ממעשיה.
ערר (חי') 71/08