החלת מדיניות ציפוף הבניה

ועדת המשנה להתנגדויות דחתה את ההתנגדויות בעניין מספר הקומות, וקבלה באופן חלקי את ההתנגדויות בעניין גובה הבניין והורתה על הנמכתו ב-2 מטרים באמצעות הנמכת גובה כל קומה, הועדה קבעה בהחלטתה כי התכנית תואמת את מדיניות הועדה בנושא ציפוף העיר.

המתנגדים עתרו לבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים בנימוקים הבאים:

השימוש של ועדת המשנה במדיניות ציפוף הבניה כנימוק לאישור התכנית חורג ממתחם הסבירות ואיננו מידתי. על מדיניות הציפוף להיות מוחלת בשכונות חדשות ולא באזור מבונה ומאוכלס בבניינים בני 3 עד 4 קומות כמו האזור בו מצוי המגרש. הדיירים באזור רכשו דירותיהם על יסוד המצב התכנוני שקדם לתכנית לפיו לאזור נקבע מרקם תכנוני שונה בתכלית. כמו כן טענו המתנגדים שהסתמכות ועדת המשנה על מדיניות הציפוף גורמת למצב בלתי תקין של אי ודאות תכנונית ובעטיו של מצב זה לא ניתן לתכנן בצורה מושכלת מהלך של רכישת דירה ובכך זכות הקניין נפגעת באופן קשה.

בית המשפט לעניינים מנהליים לא מצא בטענות הנ"ל עילה להתערבות בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות לאשר את התכנית. הנקיטה במדיניות ציפוף הבניה לא נעשתה על ידי ועדת המשנה בחלל ריק. מדיניות זו מהווה נדבך מרכזי בתמ"א 35, שאושרה על ידי ממשלת ישראל בסוף שנת 2005, ואשר שמה לה בין היתר למטרה מתן מענה תכנוני לצרכי הבניה והפיתוח של מדינת ישראל, תוך הכוונת עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפרבור, לרבות באופן של בניה בצפיפויות גבוהות יחסית.

בית המשפט קבע שועדת ההתנגדויות רשאית היתה להחיל בתכנית המקומית את מדיניות ציפוף הבניה הקבועה בתכנית הארצית במסגרת מלאכת הכנת תכנית מתאר חדשה לירושלים (ירושלים 2000) בה מסתמנת מגמה לכלול בה הוראות בדבר ציפוף הבניה באזורים הבנויים הקיימים, וזאת כאחד מאמצעי המענה למחסור המשמעותי בדירות בירושלים התורם להגירה שלילית מהעיר. החלת עקרונות הציפוף של תמ"א 35 על התכנית או אי החלת עקרונות אלו, מצויות בתוך מתחם הסבירות. בית המשפט לא יתערב בהחלטת ועדת התכנון, אין הוא מוסד תכנון עליון העומד מעל מוסדות התכנון השונים המנויים בחוק, על כן לא יתערב בית המשפט בהחלטות תכנוניות, אלא אם נתגלה פגם דיוני המצדיק התערבות ולא יחליף את שיקול דעתה של הרשות המוסמכת וישים תחתיו את שיקול דעתו שלו, אלא אם ההחלטה נגועה בחוסר סבירות קיצונית.

ההחלטה האם להחיל את מדיניות הציפוף גם על תכניות שאינן כפופות באופן רשמי לתמ"א 35, הופקדה בחוק בידי מוסדות התכנון, וכשאלו מבססים החלטתם על שיקולים תכנוניים מובהקים, המצויים בגדר סמכותם ובתוך מתחם הסבירות, אין מקום להתערבות שיפוטית בהחלטה זאת.

הגבלת גובה הבניה ל-3 קומות נובעת מתכנית מתאר בת 50 שנה אשר עודכנה נקודתית והגדילה נפחי וגובה בניה בשטחים רבים בעיר.

להליכי התכנון המודרנים אופי דינאמי והם מהווים כלים המיועדים לשרת את צרכי החברה המשתנים ולהבטיח אינטרסים ארוכי טווח תוך צפיית פני עתיד והימנעות מקפאון תכנוני.

אדם הרוכש דירה באזור עירוני לא יוכל להישמע בטענה המבקשת למנוע בשמו של עקרון ההסתמכות את שינוי המצב התכנוני ששרר בעת הרכישה, בשם שכל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על ידי המכוניות, כך גם כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון כי תמורות חברתיות, כלכליות, סביבתיות ואחרות עשויות להוביל לאישור תכנית חדשה שתגדיל את נפח וגובה הבניה באזור מגוריו, שהרי דין התכנון הוא דין דינאמי!!!

(עתמ (י-ם) 990/06.)