טעות במדידת מגרש לבניה

מאת: עו"ד נתן לרר

בגין מדידה רשלנית של מודד, אשר בעקבותיה הוגשה מפה שגויה בבקשה להיתר בניה שאושר, אחראים המודד, הקבלן שהמודד מדד מטעמו והוועדה המקומית לתכנון ולבניה שלא קיימה את דרישות הסף לקבלה לטיפול של בקשה להיתר.

במכרז משב"ש לבנית 75 בנייני מגורים, זכה קבלן ובעקבות זאת ערכה רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) תשריט מיתאר השטח כאשר הוא מחולק למגרשים. טרם חתימת חוזה הפיתוח גלתה רמ"י כי בתשריט נפלה טעות והשטח המוקצה השתרע אל תוך שטח חלקה פרטית.

רמ"י בצעה תיקון שהתבטא בהקטנת השטח המוקצה, אלא שלימים הוברר כי הקטנה זו באה על חשבון המגרש השכן.

הקבלן הגיש בקשה להיתר בניה לה צירף מפת מדידה שבה נפלה אותה טעות, כך שהמגרש השכן  עליו נבנה הבית חרג אל תוך החלקה השניה.  

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתנה היתר בניה על יסוד הבקשה, על פיו הקבלן בנה את הבית והרוכשים רכשו וקבלו את הבית לאחר סיום הבניה.

שנים לאחר מכן הגישו השכנים תביעה נגד בעלי המגרש לתיקון הגבולות החלקות ואלו הגישו תביעה נגד הקבלן כיוון שרכשו ממנו מגרש בשטח של 224 מ"ר ובפועל נותר להם שטח של 133 מ"ר בלבד. נתבעים נוספים היו מנהלי החברה הקבלנית, רמ"י, הוועדה המקומית- בגין מתן היתר הבניה, העירייה ועורכת הדין פרקליטת הקבלן.

בית המשפט המחוזי קבע שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה היא בין האחראים  לטעות שנוצרה.  לבקשה להיתר בניה שהוגשה לוועדה המקומית צורפה מפה שלא כללה תיאור של חלקות סמוכות עם מספריהן. אם הוועדה המקומית היתה נוהגת כפי חובתה, אזי הטעות במפה היתה נחשפת. התקנות המסדירות את הדרך להגשת בקשה להיתר והטיפול בה ע"י הוועדה המקומית מחייבות הגשת מפה מצבית, שתכלול בין היתר מפה של הסביבה, בה יצוינו בין היתר, הגושים והחלקות על מספריהם. יתרה מזו, חל איסור על הוועדה והמהנדס מטעמה לקבל לטיפול בקשה להיתר החסרה את המפה הזו. הוועדה המקומית הנדונה נכשלה בכך. 

לוועדה המקומית חובת זהירות מושגית כלפי רוכשי הנכס, שכן, עליה לנהוג זהירות לא רק כלפי מגיש הבקשה להיתר אלא גם כלפי כל מי שעשוי להיפגע מטיפול לא נאות בבקשה להיתר, לרבות מי שעתיד להתגורר בבית שייבנה עפ"י ההיתר.

לוועדה המקומית חובת זהירות קונקרטית הכרוכה בסטנדרט התנהגות סביר אשר הוועדה המקומית צריכה לנהוג לפיו. דרישת המפה המצבית הנ"ל, הינה בעלת חשיבות על מנת שתדע הועדה המקומית, בטרם תחליט אם ליתן היתר או אם לסרב לבקשה, את השלכתה של הבניה על סביבתו של הנכס עליו מתבקשת הבניה, לרבות לצפות את הנזק למי שעתידים להתגורר במבנה נשוא היתר הבניה. הוועדה המקומית התרשלה במתן היתר בניה על פי בקשה חסרה.

בית המשפט לא מצא התרשלות בהתנהלותה של רמ"י. בתחילה הוציאה רמ"י תשריט שגוי. אלא שהיא גילתה את הטעות בטרם נעשה דבר, והודיעה על כך בכתב לקבלן. משקיבל הקבלן את הודעתה הכתובה, לא היה על רמ"י לעשות מעבר לכך, ודאי לא לבדוק אם הקבלן הבין את תוכן המכתב. יתרה מכך, להסכם הפיתוח צורף תשריט נכון. כיוון שכך, אין  כל התרשלות מצידה של רמ"י.

המודד, נתבע גם הוא, ערך מפה שגויה וזו צורפה לבקשת ההיתר, בקשה שנתקבלה והוצא היתר על פיה. המודד גם סימן את קוי הגבול של המגרשים (ובכלל זה קו הגבול שבין מגרש הרוכשים לבין החלקה השכנה). אחר כך נבנה בית הרוכשים על פי המפה והסימון השגויים. נוכח עובדות אלה יש לראות את המודד אחראי כלפי הקבלן, ששכר את שירותיו וזכה לשירות לקוי. הואיל וכך, עליו לשפות את הקבלן בכל חיוב שהקבלן חויב כלפי הרוכשים.

לא רק את החברה שבבעלותו של המודד יש לחייב (בהיותה מי שהתקשרה עם הקבלן בחוזה למתן שירותי מדידה), כי אם גם את המודד אישית. אין מדובר על הרמת מסך ההתאגדות, כי אם על מעשה עוולה שעשה בעצמו בעל תפקיד בחברה, וככזה הוא חייב בנזיקין . המודד  עשה בעצמו את מלאכת המדידה ובפעולתו זו הוא כשל. לכן יש לחייבו אישית בנזק שגרמה עבודתו שלו.

בית המשפט חילק את האחריות בין הגורמים שמצא אותם אחראים באופן הבא:

חלק הארי של האחריות השית על הקבלן, שמודד מטעמו הביא על הרוכשים את הנזק הנתבע. הועדה המקומית נמצאה אחראית, משום שלא עמדה על המשמר מפני מדידתו הרשלנית של המודד.  את האחריות בין השניים חילק בית המשפט: הקבלן: 70%; הועדה המקומית: 30%.

בכל הנוגע למודד, הקבלן נתן לו הודעה לצד שלישי, ומשנמצא המודד אחראי ברשלנות, הוא חייב לשפות את הקבלן על כל סכום שהוא (הקבלן) חויב כלפי הרוכשים.

ע"א 10506-01-16