ליקויי בניה בדירת פנטהאוז

מאת: עו"ד נתן לרר

ליקויי בניה אשר תיקונם נמשך במשך שנים מזכים את בעלי הדירה הנפגעת בפיצויים בגין ירידת ערך, הנובעים מהחשש לליקויים חוזרים ומהקושי הסביר למציאת קונה לדירה. אין מקום להוסיף לפיצוי בגין ירידת הערך את רכיב המע"מ.

בשנת 2000 רכשו בעלי הפנטהאוז מהחברה היזמית, את דירתם הבנויה בקומה השמינית, בבניין שבוצע ע"י חברה קבלנית מבצעת. בדירה התגלו ליקויי בניה חמורים של רטיבויות נרחבות שחדרו לדירות השכנים בקומה השביעית. הרטיבויות התגלו כבר בעת מועד מסירת הדירה ולפיכך נדחה מועד המסירה וזו נמסרה לאחר כשמונה חודשים.  הרטיבויות גרמו  לסכסוכים משפטיים בין בעלי הקומות השביעית והשמינית.

בעלי הדירות והחברות הנתבעות התדיינו ביניהם במשך שנים, היה ניסיון מצד הנתבעות לבצע תיקונים ודירת התובעים הפכה לאתר בניה לתקופה ארוכה. כמו כן נעשו ניסיונות לתיקונים בדירות השכנים שלמטה. בפועל הושלמו העבודות למניעת חדירת רטיבות מהקומה השמינית לשביעית רק בחודש מרץ 2016.

בשנת 2012 תבעו התובעים, בעלי הדירות בקומות שביעית ושמינית את הנתבעות לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה ובגין עוגמת נפש.

בית המשפט מנה מומחה-מהנדס מטעמו, שמצא ממצאים חמורים ביותר בביצוע לקוי של עבודות חשמל וצנרת תוך פגיעה בשכבת האיטום והרולקות, באופן שגרם במישרין לנזילות חמורות לקומה השביעית. קביעתו היתה שיש צורך בהחלפה כוללת של האיום והרולקות במרפסת הפנטהאוז בכל שטחה.

לעניין ירידת ערך הדירה, בית המשפט אימץ את חוות דעת המומחה לעניין מספר אנלוגיות שהיציג להמחשת העניין, וכי המקרה דנן דומה בעיניו הן לרכב שעבר תאונה והן לפסלון שנשבר והודבק. הגיוני הוא שהיסטוריה של תיקונים כה ארוכה - למעלה מ 15 שנה, תפגע בסיכוייה של הדירה בשוק, וברי כי הדירה בנסיבות אלה פגומה. אין ספק שקונה סביר אשר ידע על היסטוריה זו יהסס, בלשון המעטה, מלרכוש דירה זו, אף אם כל הליקויים יתוקנו. הדברים נכונים ביתר שאת בדירת יוקרה, בה ככל שאדם משקיע סכומי כסף גדולים יותר, יצפה לנכס איכותי יותר. בנסיבות אלה, המסקנה המתבקשת היא כי מדובר בנכס השווה פחות מנכס, אשר אין לו היסטוריה כדוגמת הדירה דנן.

לכן, סבירה קביעת המומחה המבוססת על לוגיקה והתנהגות שוק - ירידת ערך בשיעור של 5% בשל החשש מליקויים חוזרים ועוד 3% בגין הקושי למציאת קונה סביר במחיר שוק שמשמעותה דחיית קבלת מימון, סך הכל – ירידת ערך בשיעור של 8%. 

הנתבעות חויבו לפצות את התובעים בסך של 192,000 ₪ בגין ירידת ערך. המועד הקובע לנקיבת סכום זו הוא דצמבר 2013. בית המשפט לא קבל את טענת התובעים להוסיף על הסכום הזה מחמת עליית מחירי הדירות בשנת 2015 למרות נתונים שהוצגו בפניו.

בית המשפט דחה את התביעה להוספת רכיב מע"מ לפיצוי הנ"ל. משמדובר על פיצוי בגין אבדן שווי ואין מדובר בהעברה של נכס, אין מקום להוסיף לפיצוי בגין ירידת הערך את רכיב המע"מ. אחרת היא אם היה מדובר בתיקוני ליקויי בניה שאז מדובר בהתקשרות עם בעלי מקצוע ועל רכיב המע"מ להיות מוסף.

ת"א 22373-03-12