ליקויי בנייה הנחשפים לאחר מסירת העבודות
מאת: עו"ד נתן לרר
כאשר בעת מסירת העבודות מקבלן המשנה לקבלן הראשי לא ניתן בבדיקה סבירה לגלות ליקויי בנייה נסתרים, לקבלן הראשי תעמוד זכות ההודעה והתביעה כלפי קבלן המשנה מיד עם גילוי הליקויים.
התובעות, חברות קבלניות, שפעלו במסגרת מיזם משותף להקמת פרויקט בניה, התקשרו עם הנתבע בהסכם, כקבלן משנה, לביצוע עבודת פיתוח בפרויקט. להסכם צורף כתב כמויות, אותו הכין מתכנן עבודות הפיתוח.
לטענת התובעות, מקור הליקויים שנתגלו בפרויקט הוא ביצוע פגום של עבודות מילוי והידוק הקרקע עליה נשענים רכיבי הפיתוח, דבר אשר גרם לשקיעתם ולליקויים, סדקים ושקיעות בקירות הפיתוח – קירות תומכים, שקיעות במדרגות ושבילים ובחצרות ונפילה של עמוד תאורה. הנתבע, מנגד, טוען כי מקור הבעיה, ככל שהיתה, הוא כשל תכנוני של הפרויקט כולו, ללא קשר לביצוע עבודות הפיתוח על-ידו.
מהו מקור הסדקים? ליקוי בעבודות הפיתוח או כשל קונסטרוקטיבי בבניה?
בפני בית משפט השלום בנצרת אשר דן בתיק הונחו חוות דעת מומחים מטעם הצדדים בית המשפט העדיף את חוות דעתו של המהנדס מטעם התובעות לפיה מקור הליקויים נשוא התביעה הוא בביצוע לקוי של מילוי והידוק הקרקע עליה נשענו רכיבי הפיתוח שהוקמו על-ידי הנתבע, דבר אשר גרם לשקיעתם וליצירת הליקויים. כמו כן קבל בית המשפט את הסבר המהנדס לסדקים בחזית הבניין, לפיהם אין מדובר בסדקים קונסטרוקטיביים (ומכאן שאין ללמוד מהם אודות כשל קונסטרוקטיבי בבניית הבניין עצמו), שכן, אין מדובר בסדקים הקיימים בתוך הבניין עצמו אלא הם חיצוניים בלבד. בית המשפט בחן את הוראות ההסכם וכתב הכמויות ומצא כי נדרשו עבודות של מילוי והידוק, וזאת כחלק מעבודות הפיתוח אותן התחייב הנתבע לבצע.
מי אחראי לליקויים? הקבלן המבצע? או מזמין העבודה ומהנדסיו?
לטענת הנתבע, הוא ביצע עבודתו בהתאם לתוכניות מטעם התובעות, בליווי מהנדס מטעם התובעות אשר פיקח על עבודתו ובסופו של יום אף אישר אותה, ומשכך אין הוא נושא בכל אחריות לליקויים ככל שהיו בעבודה.
בית המשפט דחה טענה זו שמשמעותה היא כי בעל מקצוע שלא ביצע כנדרש את העבודה לה התחייב, ואשר עבורה קיבל את מלוא התמורה המוסכמת, פטור מכל אחריות מקום בו הליקויים לא התגלו על-ידי המזמין במהלך ביצוע העבודות. כאמור לעיל, הנתבע התחייב לבצע עבודות הפיתוח ובכלל זה היה עליו לבצע פעולות של מילוי והידוק הקרקע עליה נשענים רכיבי הפיתוח. גם ביציאה מתוך נקודת הנחה כי המפקח מטעם התובעות התרשל בתפקידו, משלא איתר את הכשל בביצוע במהלך הביצוע עצמו, אין בכך כדי ליתן לגיטימציה לקבלן מנוסה, בעל ידע ומומחיות אשר התחייב לבצע את העבודות ברמה נאותה ובהתאם לדרישות שהוצבו במסגרת ההתקשרות, לבצע את עבודתו באופן לקוי ורשלני.
יחד עם זאת, אפשר שניתן לשקול הטלת אשם תורם על התובעות, כמי שקיימו פיקוח בזמן אמת על ביצוע העבודות ולא מנעו את הליקויים בעבודת קבלן המשנה עמו התקשרו.
זכות מזמין העבודה לדרוש ביצוע תיקונים/פיצוי לאחר מסירת העבודות וביצוע תיקוני תקופת האחריות החוזית:
הנתבע טען כי התובעות מנועות מלהעלות טענה כלשהי באשר לטיב העבודה, לאחר שביצע את כל התיקונים אשר נדרש לבצעם במסגרת תקופת האחריות כפי שהוגדרה בהסכם – שנה. התיקונים אושרו, שולמה לו מלוא התמורה ואף הושבו לו הערבויות שהפקיד בידי התובעות. מנגד, התובעות טוענות לפגמים נסתרים אשר לא ניתן היה להבחין בהם בעת מסירת העבודות. משכך, לטענתן, אין בעובדה כי העבודות נמסרו ובוצעו תיקוני בדק ע"י הנתבע, כדי לשנות לעניין זכאותן בנסיבות אלה.
הסעיף הרלוונטי בהסכם בין הצדדים מורה: "הקבלן יהיה אחראי על טיב עבודתו למשך 12 חודש ממסירתה ואישורה למזמין ולפי הוראות חוק המכר".
סעיף 15 לחוק המכר דן ב"אי התאמה נסתרת": "לא היתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה... ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה...".
בית המשפט פסק שהליקויים בעבודות הפיתוח הינן בגדר אי-התאמה, שכן מדובר בביצוע שונה מהמוסכם מבחינת איכותו, ורכיבי הפיתוח בהם נמצאו הליקויים (שקיעות, סדקים וכד') אינם מתאימים לשימוש הרגיל להם נועדו. עלה מהראיות כי הליקויים נשוא התביעה לא נראו בעת מסירת העבודה, שכן הם נוצרו רק בחלוף הזמן ולאחר שהחל תהליך השקיעה. המקור לליקויים הנ"ל, שהינו ביצוע לקוי של הידוק המילוי במהלך ביצוע הבניה, הינו סמוי מהעין בהיותו מתחת לפני השטח/מתחת לרכיבים שנבנו. המסקנה היא כי מדובר באי-התאמה נסתרת, כאשר בעת מסירת העבודות לא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה. לכן, התובעות עמדו בחובה להודיע לנתבע על הליקויים בסמוך לאחר גילויים. לפיכך רשאיות התובעות להסתמך על אי-ההתאמה ולתבוע פיצויים בגינה.
דרך הוכחת ההוצאות לתיקון הליקויים
להוכחת הוצאותיהן הגישו התובעות צילומי שיקים, חשבונות וחשבוניות. הנתבע טען כי מדובר במסמכים בלתי קבילים ומכל מקום בעלי משקל נמוך, שכן אין מדובר במסמכים מקוריים אלא העתקים צילומיים, וכן בשל התוספות בכתב יד המצויות עליהם.
לפי כלל הראיה הטובה ביותר, יש להציג בפני בית-המשפט את הראיה הטובה ביותר שניתן להביאה להוכחת העובדה אותה מבקשים להוכיח. אולם קיימים חריגים לכלל זה, ביניהם החריג המאפשר הצגת העתק צילומי של מסמך, ובפרט מקום בו ניתן הסבר סביר לאי הצגת המסמך המקורי. בענייננו, בשים לב לזמן הרב שחלף ולמהות המסמכים, בית המשפט קבל את עמדת התובעות כי לא אותרו המסמכים המקוריים, ואין בכך כדי לפסול המסמכים שהוגשו כראיות.
ת"א (נצ') 3964/02