מיהו החוכר לדורות שחב בהיטל השבחה?

האם מבחן הברווז ישים לתכלית מענה לשאלת הכותרת דלעיל?

חברה קבלנית זכתה בשנת 1999 במכרז שפרסם מ.מ.י., רכשה זכויות פיתוח למקרקעין, כאשר בשנת 2004 אושר שינוי תמ"מ שהביאה להשבחת הזכויות במקרקעין. החברה ערערה על שומת השמאית שלא הכריעה בשאלה המשפטית האם חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על המערערת. נכון ליום ההשבחה, המערערת לא היתה הבעלים של המקרקעין וגם לא היתה חתומה על חוזה חכירה עם מ.מ.י. , כל שהיה לה היתה הזכיה במכרז וחוזי הפיתוח שחתמה עם מ.מ.י. רק בשנת 2006 נחתם חוזה חכירה בין המערערת למ.מ.י.

סעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965, קובע כי החבות בהיטל השבחה תוטל על הבעלים במקרקעין או החוכר לדורות, כלומר, (כך קובעת הפסיקה), כוחה וסמכותה השלטונית של הועדה המקומית לתו"ב להטיל מס השבחה מותנים בכך, שבעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות ושאלת היותו חוכר לדורות נבחנה לפי פרשנות החוזה שהיה לנגד עיני בית המשפט. אין מדובר במבחן טכני: קיומו או אי קיומו של חוזה חכירה, אלא יש לבחון עובדתית את תוכן ההסכמים עליהם חתמה המערערת, התנהגותה במהלך התקופה מיום רכישת הזכויות ועד ליום ההשבחה, תוך בדיקת טיבן של הזכויות המוענקת על פי ההסכם בפועל.

ככלל, ההתקשרות עם מ.מ.י. תחילתה בחוזה פיתוח וסיומה בחוזה חכירה אך מדובר בשני שלבים שאין האחד מחייב קיומו של השני ואין להסיק מסופה של ההתקשרות על תחילתה, אולם קיימים מקרים בהם ניתן להסיק מטיב ההתקשרות כי זכות החכירה לדורות מוענקת כבר בעת חתימת חוזה הפיתוח.

בית המשפט ניתח את התנהגות המערערת ומ.מ.י והמסמכים השונים וקבע כי המערערת, עובר ליום השבחת הזכויות, נהגה כחוכרת לדורות, זהו המעמד שניתן לה ע"י הבעלים – מ.מ.י. – המערערת יזמה והגישה את התכנית המשביחה (ואף חתמה על הבקשה כ"בעלים"), נתנה כתב שיפוי לועדה המקומית לתו"ב, שילמה דמי חכירה עוד לפני חתימת חוזה חכירה.

בנוסף, מ.מ.י. פטר את המערערת מתשלומים לו בגין שיפור זכויות תכנוניות, דבר המעיד על מעמדה של המערערת כחוכרת לדורות בעלת זכויות של קבע, להבדיל מבר-רשות.

בשל המפורט לעיל קבע בית המשפט כי המערערת הינה חוכרת לדורות ועליה לשאת בהיטל ההשבחה כפי קביעת השומה.

עש (חי') 1001/06