מיסוי מארגן קבוצת רכישה

המארגנת גיבשה קבוצת משתכנים במטרה להגיש הצעה לרכישת זכויות החכירה במיתחם (לא מגרש בודד). לאחר הזכייה נחתמו בין המינהל לבין כל אחד מהמשתכנים חוזה פיתוח ל- 3 שנים והסכם חכירה ל- 98 שנים. במקביל נחתם חוזה ע"י נאמן בשם הקבוצה. שם החברה העירונית הכלכלית לביצוע עבודות פיתוח במתחם, הקבוצה בחרה ועד, נשכרו מפקחים וגם קבלן מבצע.

מנהל מסמ"ק החליט למסות את החברה המארגנת במס רכישה, מס מכירה ומס שבח כיוון שמהותית, לשיטתו המארגנת רכשה מגרשים, בנתה עליהם דירות ומכרה למשתכנים בתים מוכנים. המארגנת הגישה ערר וטענה שתפקידה התמצה בארגון הקבוצה בעוד שלה אין קשר לחכירת המגרשים ולבניית הדירות.

מיסוי המארגנת תלוי בהגדרת העיסקה – רכישה ומכירה של זכות במקרקעין שאז יחול מיסוי רכישה, מכירה ומס שבח, לעומת עיסקת תיווך פטורה. ההגדרה תיקבע מנקודת מבט כלכלית – מהותית, ואין להצמידה ללשון החוזים או לכינוי של העסקאות בפי הצדדים.

הלכה היא שעל הנישום רובץ נטל ההוכחה שמהות העיסקה שונה מן האופן שבו היא מצטיירת בעיני רשות המס.

הטעמים למיסוי מארגן קבוצת רוכשים כרוכש ומוכר של זכות במקרקעין:

א. המשתכנים ידעו מראש את העלות הכוללת – לרבות עלות הקרקע ועלויות הבניה.
ב. המשתכנים הודרו מהתהליך עד לסיום הבניה.
ג. המארגן היה מעורב ישירות בתימחור ושלט בפרויקט באמצעות מינוי מינהלת הפרוייקט והנאמן.

מכאן המסקנה שמבחינה כלכלית – מהותית, לעניינינו המארגנת רכשה מקרקעין מהמינהל, הקימה דירות ומכרה אתן למשתכנים, למרות ששכרו היה קבוע כשכר מתווך ושווה ל- 2% מעלות הקרקע.

פרמטרים נוספים לבירור המהות הכלכלית – מהותית של העיסקה:

ממצאיה העובדתיים של וועדת הערר היו לחובת רשות המיסים אך אלו לא היו מנומקות ומפורטות, לכן החזיר בית המשפט את התיק לוועדת הערר כדי להעמיק יותר בבירור העובדתי.

ע"א 4378/11