מכירת בית לפני מתן היתר בניה
מאת: עו"ד נתן לרר
כאשר הסכם לרכישת בית נחתם לפני מתן היתר בניה, על המוכר להבהיר לקונה בצורה מפורטת אם נעשו שינויים בממכר לאחר קבלת היתר הבניה, ולאפשר לו לתכנן צעדיו בהתאם.
בני זוג מהיישוב שוהם רכשו מהקבלן בית דו משפחתי והם טוענים לקיומם של ליקויי בניה שונים, כאשר מרכז הכובד של הסכסוך נעוץ בטענות הרוכשים לקיומה של אי התאמה במידות המגרש עליו הוקם הבית, הן ביחס לשטחו הכולל והן בתכונותיו הטופוגראפיות והתכנוניות.
הקבלן טוען כי גודל המגרש לא היווה חלק מיסודות ההסכמה בין הצדדים, אין הוא חלק מהמימכר, לא היתה מצדו התחייבות לשטח כלשהו, כך שאין לראות את מידותיו של המגרש כהפרה של כל התחייבות שהיא. מנגד מודה הקבלן בקיומה של טופוגרפיית שטח שגורמת להנמכת רצועת המגרש ותולה זאת באילוצים תכנונייים של הרשות המתכננת – בשלב קבלת ההיתר – שהווצרותם נצפתה בהסכם ולכן אין לראות את הקבלן כמפר בשל כך.
בית המשפט קבע כי שלילת גודל המגרש כחלק מיסודות ההסכמה בין הצדדים, זו טענה אבסורדית ממש ומופרכת מיסודה!!!
עם כל ההבנה שגילה בית המשפט לטענות האחרות של הקבלן, פסק כי אין בחומר הראיות כל מידע המוכיח כי בידי הרוכשים היתה התמונה המלאה והקוהרנטית של המצב התכנוני אליו נקלע הפרויקט להבדיל ממידע אקראי וחלקי של פרטים שנחשפו בפניהם.
בית המשפט קבע כי חשוב להבחין בין מסירה מדוייקת ותיקנית של מידע לבין חשיפה קונקרטית ולא מתוכננת!
על הקבלן היה לזמן את הרוכשים לפגישה שבה היה עליו להציג בפניהם את תוכנית ההיתר כפי שהתקבל בפועל ולעמוד על פרטי השינוי שחלו בו בהשוואה לתוכנית ההגשה כך שנתוני שטח המגרש, הטופוגרפיה ושטחו יובהרו להם הבהר היטב. על הקבלן היה אף להחתים את הרוכשים מחדש על תוכנית המגרש על פי ההיתר שהתקבל.
משמעות הקביעות הנ"ל כי על הקבלן לפצות את הרוכשים בגין ההרעה שחלה בתנאי המגרש. חוזה החכירה עם המינהל נקב בשטח של 236 מ"ר במקום כ- 250 מ"ר שטח משוער שהוצג על ידי הקבלן. השמאי העריך שווי כל מטר רבוע ב- 1,600 מ"ר (חוו"ד מ- 15/5/08) שהוכפל ב- 20 ובסה"כ 32,000 ₪.
(ת"א (ת.א.) 14259-09, כב' הש'' יעל אחימן)
בני זוג מהיישוב שוהם רכשו מהקבלן בית דו משפחתי והם טוענים לקיומם של ליקויי בניה שונים, כאשר מרכז הכובד של הסכסוך נעוץ בטענות הרוכשים לקיומה של אי התאמה במידות המגרש עליו הוקם הבית, הן ביחס לשטחו הכולל והן בתכונותיו הטופוגראפיות והתכנוניות.
הקבלן טוען כי גודל המגרש לא היווה חלק מיסודות ההסכמה בין הצדדים, אין הוא חלק מהמימכר, לא היתה מצדו התחייבות לשטח כלשהו, כך שאין לראות את מידותיו של המגרש כהפרה של כל התחייבות שהיא. מנגד מודה הקבלן בקיומה של טופוגרפיית שטח שגורמת להנמכת רצועת המגרש ותולה זאת באילוצים תכנונייים של הרשות המתכננת – בשלב קבלת ההיתר – שהווצרותם נצפתה בהסכם ולכן אין לראות את הקבלן כמפר בשל כך.
בית המשפט קבע כי שלילת גודל המגרש כחלק מיסודות ההסכמה בין הצדדים, זו טענה אבסורדית ממש ומופרכת מיסודה!!!
עם כל ההבנה שגילה בית המשפט לטענות האחרות של הקבלן, פסק כי אין בחומר הראיות כל מידע המוכיח כי בידי הרוכשים היתה התמונה המלאה והקוהרנטית של המצב התכנוני אליו נקלע הפרויקט להבדיל ממידע אקראי וחלקי של פרטים שנחשפו בפניהם.
בית המשפט קבע כי חשוב להבחין בין מסירה מדוייקת ותיקנית של מידע לבין חשיפה קונקרטית ולא מתוכננת!
על הקבלן היה לזמן את הרוכשים לפגישה שבה היה עליו להציג בפניהם את תוכנית ההיתר כפי שהתקבל בפועל ולעמוד על פרטי השינוי שחלו בו בהשוואה לתוכנית ההגשה כך שנתוני שטח המגרש, הטופוגרפיה ושטחו יובהרו להם הבהר היטב. על הקבלן היה אף להחתים את הרוכשים מחדש על תוכנית המגרש על פי ההיתר שהתקבל.
משמעות הקביעות הנ"ל כי על הקבלן לפצות את הרוכשים בגין ההרעה שחלה בתנאי המגרש. חוזה החכירה עם המינהל נקב בשטח של 236 מ"ר במקום כ- 250 מ"ר שטח משוער שהוצג על ידי הקבלן. השמאי העריך שווי כל מטר רבוע ב- 1,600 מ"ר (חוו"ד מ- 15/5/08) שהוכפל ב- 20 ובסה"כ 32,000 ₪.
(ת"א (ת.א.) 14259-09, כב' הש'' יעל אחימן)