מס ריבוי דירות - דירה שלישית ומעלה
מאת: נעה קלאו-לוין - שותפה ועו"ד נדל"ן והתחדשות עירונית
מס ריבוי דירות מוטל על יחיד/תא משפחתי (בני זוג וילדים מתחת לגיל 18) שבבעלותו 3 דירות או יותר, ושסך חלקי הבעלות בהן הוא 249% או יותר (להלן : "החייב במס").
הגדרת דירת מגורים
"דירה או חלק ממנה, שבנייתה הושלמה, הנמצאת בישראל או באוזר כהגדרתו בסעיף 16א(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן : "חוק מיסוי מקרקעין"), והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי חוק התוכנית החלה עליה לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"א-1965, או משמשת למגורים".
על מי מוטל מס ריבוי דירות
המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס, למעט שתיים מדירות המגורים, על פי בחירתו.
סכום מס ריבוי דירות
סכום המס לכל דירה חייבת הוא בשיעור של 1% מ"הסכום הקובע", המחושב על פי נוסחה שבחוק, כשהוא מוכפל בחלק שבבעלות החייב במס ובחלק היחסי מהשנה שבה היה בעל דירה.
הערות:
א. קיים מחשבון לחישוב המחיר הקובע שפרסמה רשות המיסים.
ב. זהו מס שנתי, למעט אם נרכשה/נמכרה דירה במהלך אותה שנה, ואז יחול החלק היחסי.
- נקבעה תקרה, לפיה המס האמור לא יעלה על סך של 18,000 ₪ לדירה, לשנה.
- נקבעו בחוק מקרים שבהם יחול פטור מהמס, וכן מקרים שבהם יחול חיוב במס חלקי.
- המס יחול גם במקרה של דירת מגורים שהיא בבעלותו של איגוד מעטים, כהגדרתו בחוק.
שומות והצהרות בריבוי דירות
- החוק קובע, כי בשנת המס 2017, יגיש החייב במס הצהרה לגבי כלל דירותיו (כולל כתובת, שטח, החלק שבבעלותו), הסכום הקובע לכל דירה, מהן הדירות אותן בוחר שלא יחויבו, מהו הסכום המס לתשלום לכל דירה חייבת, וסכום המס הכללי לתשלום.
- בחוק ובתקנות נקבעו גם כללים ותנאים לגבי זכאות חייב במס להטבות בעת מכירת דירת מגורים בתקופה שבין 1.1.2017 – 1.10.2017.
במסגרת ההטבות הנ"ל , הרי שבכפוף לעמידה בכל התנאים ובתקרה שנקבעו בחוק ובתקנות, ניתן לקבל (1) פטור ממס ריבוי דירות בגין הדירה שנמכרה או דירה אחרת לפי בחירתו של החייב מיום 1.1.2017, (2) כן ניתן לקבל מענק בהתאם לתקרה שנקבעה בתקנות, (3) אפשרות להפקיד את כספי תמורת המכירה עד לתקרה שנקבעה בקופת גמל להשקעה וקבלת פטור ממס על הרווחים בהתאם לתנאים שנקבעו. יצוין כי, הפקדה לקופת גמל ניתן להפקיד עד 31.12.17 בתנאי שהמכירה בוצעה לפני מועד ההפקדה אפילו בוצעה לאחר 1.10.17. - מועד ההצהרה לשנת המס 2017 - עד ליום 31.3.2017 אלא אם כן מבוקש מענק או אישור זכאות להפקדה בקופת גמל להשקעה, כאמור לעיל, שאז יש להצהיר עד למועד הדיווח על המכירה, שבגינה מתבקשת ההטבה.
הצהרה והודעה על שינוי בריבוי דירות
- חל שינוי במהלך שנת המס במספר הדירות שבבעלות חייב במס, או בשיעור בעלותו באחת או ביותר מהן או מי שהפך לחייב במס ו/או חדל להיות חייב במס במהלך שנת המס, יגיש החייב הצהרה בתוך 30 ימים מהשינוי, כאמור.
- חובת הצהרה חלה גם על שינוי שחל בשטח דירת מגורים שבבעלות, בשנת המס לעומת שנת המס הקודמת, השינוי הנ"ל יוגש על סוף שנת המס שבה חל השינוי.
סופיות בחירת הדירה החייבת
בחר חייב במס דירת מגורים, אשר תמוסה, לא יהיה רשאי לשנות את בחירתו באותה שנת מס.
מועד תשלום מס ריבוי דירות
- מחצית סכום חבות המס תשולם עד 30 ביוני לכל שנת מס.
- יתרת תשלום המס תשולם עד 31 בדצמבר של שנת המס.
- במקרה של שינוי בתקופה שבין 31 במאי ל-30 בנובמבר, ישולם המס הנוסף עד 31 בדצמבר באותה שנת מס.
- שינוי שחל מיום 1 בדצמבר עד 31 בדצמבר, ישולם עד 30 ביוני לשנת המס העוקבת לשינוי.
הודעת שומה מותנית בריבוי דירות
שומה, אשר מוציאים שלטונות המס עד 30 בינואר לכל שנת מס ובה יקבע המנהל את הדירות שבבעלות החייב במס, הכוללת את השטח, הסכום הקובע וכל מידע אחר הדרוש לצורך השומה בהתאם לנתונים שבידיו. היה ולא התקבלה שומה מותנית עד 30 במרס של שנת מס, יגיש החייב במס הצהרה כאמור בסעיף 2.1 לעיל. מנהל יכול לחזור בו אם סבר שטעה תוך 8 חודשים. החייב במס יכול תוך 30 יום מקבלת שומה מותנית להחליט לבחור דירה אחרת ולהודיע על כך לשלטונות המס.
אין באמור במאמר זה כדי להוות תחליף לחוות-דעת משפטית בכל מקרה לגופו ועל-פי נסיבותיו.
מאת: נעה קלאו-לוין - שותפה ועו"ד נדל"ן והתחדשות עירונית