נזקים מול השבחה הגלומה במרכיבי תכנית

האם ניתן לקזז את החיוב בהשבחה למול החיוב בפיצויים על פי סעיף 197, או שמא אלו שני חיובים נפרדים?
האם יש פגם בבחינתה הכוללת של תכנית על חסרונותיה ועל יתרונותיה גם יחד על מנת לקבוע האם יש בה כדי לפגוע בערך המקרקעין?

נושא הפיצוי בגין פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הולך ומתחדד על ידי הערכאות המשפטיות. בימים אלו ממש יצא פסק-דין העוסק בשאלות המוצגות מעלה. כפי הרגלה המבורך של כב' השופטת, מיכל רובינשטיין, הריהי אוחזת את השור בקרניו ונותנת לשאלות אלו מענה חד וברור. (עמנ 160/04 המערערת מרכז סלומונוב נגד המשיבים הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואינג' ש. פן, שמאי מכריע, בבית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים).

תכנית שפורסמה למתן תוקף כללה בין מטרותיה, שינוי יעוד משטח ציבורי פתוח לשטח פרטי פתוח – לדרך, וכן – לחניה ולחניון, כאשר במסגרת התכנית נקבעה כניסה יחידה לבנין המערערת. המערערת טענה כי התכנית הורידה את ערך המקרקעין שלה והגישה תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין הפגיעה במערערת ע"י התכנית.

במסגרת ההליכים הסכימו הצדדים על שמאי מכריע, אינג' ש. פן, שקבע, כי אכן ראשי הנזק גורמים לפגיעה בשווי מקרקעי המערערת אלא "מאחר ששווי ההשבחה הנובע מאישור התכנית עולה באופן משמעותי על שווי הפגיעה, אין מקום לקביעת פיצויים". קביעת השמאי נסמכת על ההנחה שהתכנית כשלעצמה לא גרמה לפגיעה העיקרית במערערת אלא תכניות שקדמו לה. התכנית נשוא הדיון מיטיבה את מצב המקרקעין לעומת המצב שקדם לה בנותנה פתרון לבעיית הכניסה למקרקעי המערערת שנבעה מתכניות קודמות.

אין לקבל את טענת המערערת לפיה השמאי המכריע חרג מסמכותו עת בחן גם את מרכיבי ההשבחה בתכנית "הפוגעת". על השמאי המכריע לבחון את שיעור פגיעתה של התכנית במקרקעין בדרך של השוואת ערך המקרקעין עובר לכניסתה לתוקף של התכנית, עם ערכם לאחר כניסתה לתוקף.

מוטלת על השמאי המכריע חובת אומדנה של הפגיעה במקרקעין תוך קביעה בראש ובראשונה אם התכנית המדוברת בכלל פגעה במקרקעין.

לכן, אם עולה כי זכות קניינו של בעל המקרקעין לא ניזוקה מהחלתה של התכנית ואף הרוויחה ממנה, אין לצפות כי הלה יפוצה רק בשל קיומן של הוראות מסוימות בתכנית אשר בהן לבדן כדי לפגוע בערכם של המקרקעין.

כלומר, על השמאי המכריע לקיים בחינה כוללת של התכנית על חסרונותיה ועל יתרונותיה גם יחד על מנת לקבוע האם יש בה כדי לפגוע בערך המקרקעין. התעלמותו של השמאי המכריע מיסודות משביחים הטמונים בתכנית, היא החוטאת למהות תפקידו.

בית המשפט העיר והאיר כי אין מדובר בהליך קביעת היטל השבחה, אשר מצריך הליך דיוני נפרד. מסקנת השמאי המכריע באשר להשפעתה של התכנית על ערך המקרקעין אינה יכולה לחייב לבדה את המערערת בתשלום היטל השבחה, לפיכך, אין מקום לטעון כי זכות המערערת נפגעה עקב חיובה בהשבחה ללא שניתנה לה זכות הטיעון הקבועה בחוק.

(הערעור נדחה, המערערת חויבה בהוצאות המשיבים בסך 30,000 ₪ בצירוף מע"מ).