סמכות מוסד תכנון לסרב לדון בבקשה להיתר בניה
מאת: עו"ד נתן לרר
המבקש היתר לשינויים ותוספות מכוח תמ"א 38 המראה "תימוכין קנייניים" לביצוע הבניה, ראויה בקשתו להידון מהבחינה התכנונית בלא הכרעה במחלוקת הקניינית.
בפני וועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים נדון ערר על החלטת ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים לאשר בקשה להיתר לשינויים ותוספות מכח תמ"א 38 לבניין.
העוררים טענו טענה במישור הקנייני לפיה הוצגו לוועדה המקומית חתימות שלא כדין ולכן, בהעדר הסכמות, לא ניתן להתיר בניה מכוח תמ"א 38.
הסוגיה הינה מה מידת ההתערבות של מוסדות התכנון במחלוקת קניינית וסמכות וועדת הערר לסרב לבקשה להיתר לאור קיומה של מחלוקת קניינית.
סוגיה זו עולה בפני וועדות הערר המחוזיות לעיתים תכופות כאשר העקרון שבפסיקה הוא – מוסד התכנון לא ידון ולא יכריע במחלוקות קנייניות.
כל אימת שעל פני הדברים יש למבקשי ההיתר זכות קניין ואף אם קיימת מחלוקת לגבי זכות זו, מוסד התכנון יידון בבקשה להיתר, בלא שתהא בכך הכרעה במישור הקנייני.
דוגמא מהפסיקה : אף שאין חתימות של למעלה מ- 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף לבנייה ברכוש המשותף, יש לדון בבקשה להיתר לגופה, כיוון שאין לשלול את האפשרות כי לאחר הוצאת היתר בניה, יצליח מבקש ההיתר להחתים את הרוב הנדרש.
דוגמא נוספת: כאשר חלק מהחותמים חזרו בהם מהחתימה על הבקשה להיתר, מוסד התכנון ידון בבקשה להיתר. לעומת זאת, כאשר מספר המתנגדים פוזיטיבית (לא המסרבים לחתום) עולה על הרוב הנדרש לבניה, אזי אין סיכוי לבצע את הבניה המבוקשת ובנסיבות אלו רשאי מוסד התכנון שלא לדון בבקשה.
כיצד יקבע מוסר התכנון האם יש מקום לדון בבקשה להיתר במקרה וקיימת מחלוקת קניינית? בית המשפט העליון קובע כי כאשר למבקש היתר אין "תימוכין קנייניים" אזי רשאי מוסד התכנון שלא לדון בבקשה להיתר.
"רשאי" שלא לדון – משמעו – אינו חייב שלא לדון!!! מבקש ההיתר אינו חייב להראות את מלוא הזכות הקניינית בפני המוסד התכנוני אלא על מבקש ההיתר להראות כי על פני הדברים קיימת אפשרות קניינית סבירה כי יהיה באפשרותו לבצע את המבוקש בבקשה להיתר.
כך או כך – בהחלטת מוסד התכנון לדון או לא לדון בבקשה להיתר לא תהיה משום הכרעה במחלוקת הקניינית לגופה. במקרה דנן, מבקש ההיתר הינו הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין של כלל המקרקעין ויש בכך כדי להקנות לו "תימוכין קנייניים" על מנת לדון בבקשה לגופה. טענות העוררים לפיהן הם בעלי זכות חכירה ל- 999 שנה שדינה כדין בעלות, זו טענה כבדת משקל מולה עומד מבקש ההיתר בטענה משלו לפיה זכות החכירה מוגבלת לדירותיהם בלבד.
מדובר במחלוקת קניינית מורכבת ומסובכת אשר למוסד התכנון ולוועדת הערר אין את הכלים להכריע בה. לכן, וועדת הערר פסקה כי כאשר מבקש ההיתר הינו הבעלים הרשום של כלל המקרקעין, יש מקום לדון בבקשה להיתר גופה מבחינת תכנונית וזאת מבלי להכריע במחלוקת הקניינית לגופה.
ערר (ים) 143/12