חיוב הועדה המקומית לתכנון ולבניה בפיצויים בגין נזק עקב אי מתן היתר בניה

סוגיה זו הונחה על שולחנו של בית המשפט העליון.

לפרשה זו השתלשלות רבת שנים, בשנת 1979 התקשרה החברה בהסכם קומבינציה עם צד ג', על סמך זכויות בניה קיימות, אלא שבקשת הצדדים למתן היתר בניה נענתה בשלילה בטענה כי האזור כולו עובר תהליך תכנון מחדש לשם הגשת תכנית חדשה ועל כן מוקפאת בו הבניה.

לאחר שנה – 1980 פנתה החברה לעירית הרצליה למימוש זכויות הבניה. אישור עקרוני ניתן אלא שהיתר ספציפי לא הוצא עקב סירוב הועדה המקומית ועקב כך בוטל הסכם הקומבינציה. התקשרות בהסכם קומבינציה אחר לא יצא אל הפועל עקב סיכול דומה של הועדה המקומית.

בשנת 1988 סירבה הועדה המקומית לפניה נוספת באותם הנימוקים.

בשנת 1993 קבלה הועדה המחוזית לתכנון לבניה במחוז תל אביב (להלן: "הועדה המחוזית") החלטה להגביל הוצאת היתר בניה לתקופה של שנה בתחום התוכנית החדשה ומקץ שנה הוארכה ההגבלה בשנה נוספת.

בשנת 1997 הופקדה התוכנית החדשה ולאחר שנה פורסם דבר הפקדתה ברשומות (1998).

היתר בניה לא ניתן עד היום.

לטענת החברה הועדה המקומית פעלה שלא כדין, כאשר לא מלאה את מצוות סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") ולא פרסמה רשימת תנאים להוצאת היתר בניה, בהתאם לתכנית החדשה שבהליכי הכנה.

החברה הגישה לבית המשפט המחוזי תביעת נזיקין נגד הועדה המקומית ועיריית הרצליה בטענת רשלנות והפרת חובה חקוקה מצדן.

כאמור, בית המשפט המחוזי (כב' השופטת דרורה פלפל) קבל את התביעה בקבעו כי הועדה המקומית חבה בחובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי החברה, שכן, בנסיבות הענין, יכולה היתה לצפות את הנזק שארע עקב אי מתן היתר. כמו כן קבע כב' בית המשפט כי הועדה המקומית הפרה את חובת הזהירות בעצם מניעת מתן היתר בניה באופן גורף, ללא הצבת ופרסום תנאים ספציפיים למתן היתר, כמצוות סעיף 78 לחוק.

בית המשפט הוסיף כי על אף שמדובר בתכנון של רחוב ראשי בעיר, אין סביר כי הוא יארך עשרות שנים ובמיוחד כאשר בתקופה זו הוקפאה הבניה באופן גורף. לא יתכן כי מחד תקפיא הועדה המקומית לחלוטין את היתרי הבניה ומאידך, לא תגביל עצמה בזמן סביר לאישור התוכנית.

הועדה המקומית טענה לאשם תורם להיווצרות הנזק עקב בקשת החברה להקלות באחוזי הבניה. בית המשפט קבע כי אין באלו משום עיכוב הליכים על דרך קבלת היתר בניה או אשם תורם.

גם אי פניה לועדה מחוזית או לערכאות איננה נחשבת כרשלנות תורמת כאשר הועדה המקומית עצמה פועלת בניגוד לדין.

בית המשפט העליון תמך בעיקרי החלטת בית המשפט המחוזי וקבע כי הכוח השלטוני שבידי הועדה לתכנון ולבניה, המאפשר את הגבלתה החמורה של זכות הקנין של בעלי נכסים, נושא עמו אף אחריות בנזיקין במקרה של רשלנות וניתן לייחס לה חובת זהירות מושגית כלפי מי שנזקק לאשור תכניות ולקבלת היתרי בניה.

העיכוב במתן היתר הבניה לא נבע משיקול הדעת הענייני של הועדה המקומית, אלא בשל כך שלא פורסמו התנאים למתן היתר בניה כנדרש. בהקפאת היתר הבניה באופן מוחלט בצירוף להתמשכות הארוכה של ההליכים, יש משום חריגה ממתחם שיקול הדעת שניתן לועדה המקומית, והפרה של האיזון בין האינטרס הציבורי לאפשרות הפרט לעשות ברכושו כרצונו. הקפאת מתן היתרי הבניה לחלוטין למשך תקופה של למעלה מ- 20 שנים מהווה הפרה של חובת הזהירות כלפי החברה, בעלת הנכס.

התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי לשלב אומדן גובה הנזק בו החברה תצטרך להוכיח אלו שימושים היתה מבצעת בקרקע ואילו רווחים היו צפויים לה מאותם שימושים, תוך לקיחה בחשבון של המצב התכנוני שהיה קיים בתקופה בה ניתן היה להתחיל בבניה על השטח, אחוזי הבניה המנוצלים על המגרש, תוספות והקלות, תשלומי היטלי השבחה ומיסים נוספים.