פירוק שיתוף במקרקעין

1. האם ייעתר בית המשפט לכוף על בעלי זכויות מיעוט במקרקעין למכור את זכויותיהם במקרקעין משותפים בדרך של מימוש זכויותיהם בלבד?

בע"א (ת"א) 3860/07 בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה 10 נגד ויסמן שאול ואח', התגלעה מחלוקת בין בעלי זכויות המייצגים כ- 95% בעלות במקרקעין (להלן: "בעלי הרוב") לבין הבעלים של כ- 5% מהמקרקעין (להלן: "בעלי המיעוט").

בעלי הרוב עתרו לבית המשפט לאשר למכור את זכויותיהם של בעלי המיעוט, בהתאם לשומה שתיערך ותקבע ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, לצד ג' המרבה במחיר ולמינוי כונס נכסים שיפעל למימוש זכויות בעלי המיעוט במקרקעין.

לטענתם, בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין, על בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך הצודקת והיעילה, היא הדרך הנ"ל, וכי הפגיעה בזכויותיהם הקניינות של "מיעוט מזערי" של בעלי הזכויות עדיפה על פגיעה במרבית בעלי הזכויות אשר השקיעו משאבים רבים והמתינו עשרות שנים למימוש זכויותיהם ומעוניינים לקדם הליכי תכנון ובניה.

בעלי המיעוט טענו כי דרישת בעלי הרוב אינה לגיטימית ומהווה סוג של הפקעת זכות ולפיכך יש לקיים פירוק השיתוף במתכונת הקבועה בחוק המקרקעין, אם למכירה בדרך של מעוקלים בהוצאה לפועל או באמצעות מכירה פנימית תחרותית בין השותפים.

לטענתם, אין ולו מקרה אחד בו הורה בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירה כפויה של זכויות המיעוט במקרקעין אשר כמוה כהפקעת זכויותיהם ופגיעה בזכויות הקנייניות שלהם. דרך זו פוגעת בעקרון השוק החופשי מאחר ומדובר במכירת זכויות של שותפים לעומת רכישת זכויות ללא שותפים בדרך פירוק של מכירת מלוא הזכויות, או תחרות בין השותפים.

בית המשפט מבהיר: נושא ניהול מקרקעין משותפים לחוד, ונושא פירוק השיתוף לחוד, אין דינו של שלטון הרוב בניהול המקרקעין, כזכויותיו של הרוב במסגרת פירוק שיתוף!

מהבחינה הלשונית, הוראת סעיף 40 לחוק המקרקעין הינה: במקום שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, אזי דרך פירוק השיתוף תהיה בדרך של מכירת מקרקעין ותוך חלוקת הפדיון. על פני הדברים מדובר במכירה לצד שלישי והדרך היא במכירה פומבית. על החפץ לבצע את פירוק השיתוף בדרך של תחרות בין השותפים לשכנע את בית המשפט כי יש מקום לעשות כן מטעמי צדק ויעילות.

אין הסמכה לבית המשפט להורות על כפיית מכירת חלקו של אחד השותפים בלבד!

בית המשפט התייחס גם לנימוק השווי הכלכלי ואימץ את הטענה לפיה שווי המקרקעין ללא שותפים ערכו רב יותר מאשר מקרקעין משותפים.

2. האם למינהל מקרקעי ישראל זכות וטו לגבי פירוק שיתוף במקרקעין בהם שותף המינהל?

המקרקעין המדוברים היו בבעלות משותפת של התובעים – אנשים פרטיים, של הקרן הקיימת לישראל ושל רשות הפיתוח. הגוף המנהל על פי חוק, את מקרקעי מדינת ישראל, קק"ל או של רשות הפיתוח הוא מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").

התובעים הסכימו לקיום התמחרות פנימית בינם לבין המינהל, מבלי שתהיה למינהל כל זכות קדימה ביחס לתובעים, לחילופין, בקשו הם להורות על מכירת המקרקעין כמכירת מעוקלים בהוצאה לפועל, ללא כל זכות השוואה או זכות קדימה למינהל.

עמדת המינהל היתה כי ימונה שמאי מכריע על ידי בית המשפט אשר לפי שמאותו ירכוש המינהל את חלק התובעים בנכס.

בית המשפט חזר על ההלכה לפיה הכלל הוא שהפירוק נעשה בדרך של מכירה פומבית, כי הדרך של התמחרות בין שותפים הינה דרך חורגת מן הכלל, וכי על מי שמבקש שבית המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה שבנסיבות העניין הדרך השנייה היא גם יעילה וגם צודקת.

המינהל התנגד למכירה הפומבית, בנימוק שחל איסור בחוק על מכירת מקרקעי הקרן הקיימת לישראל. סעיף 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל קובע כי "מקרקעי ישראל, של המדינה, של רשות הפיתוח, או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת".

בית המשפט לא קבל את דעת המינהל והביא את ההלכה הפסוקה השוללת את הטענה כי לא ניתן לפרק שיתוף במקרקעין שהם מקרקעי ישראל בדרך של מכירתם לכל המרבה במחיר.

ההלכה הפסוקה קובעת כי חוק יסוד מקרקעי ישראל יחול רק כשהמקרקעין הינם בבעלות ייחודית של מי מגופי המדינה ללא שיתוף "זר" בבעלות, או כאשר המדינה מבקשת מרצונה למכור את זכויותיה. אולם במקרה שבו למדינה זכויות משותפות עם אחרים לא תוכל היא למנוע משותפיה להיפרד משיתוף זה. לכן, מתקבלת טענת התובעים המבקשת לאפשר מכירה של המקרקעין גם אם בין הבעלים מצוי המינהל.

כאשר למדינה בעלות מלאה בקרקע ניתן לדבר על כך שהקרקע היא "של המדינה", כלשון הסעיף שבחוק היסוד. אין הדבר כך כאשר למדינה רק בעלות חלקית בקרקע.

קביעה שלפיה לא ניתן לפרק שיתוף במקרקעין עם המדינה היא מרחיקת לכת, ומשמעותה בפועל הפקעה של זכויות השותף לנכס המדינה, וכלשון בית המשפט: "חוק הפקעה בדלת האחורית".

סיכום הדיון הוא שבית המשפט דחה את טענת המינהל כי לא ניתן להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה פומבית מהנימוק שמדובר במקרקעין שהמינהל שותף בהם.

האם למינהל זכות קדימה לרכישת חלקם של התובעים הפרטיים במקרקעין? האם המינהל הוא בהכרח זה שירכוש את חלקם של התובעים?

המינהל מנמק את זכות הקדימה על הטענה בדבר איסור למכור מקרקעין שהם מקרקעי ישראל, טענה שנדחתה על ידי בית המשפט.

בית המשפט פסק, כי אין בידי שותף במקרקעין, והמינהל בכלל זה, הזכות לדרוש כי פירוק השיתוף ייעשה במכירה "חד כיוונית", דהיינו שדווקא המינהל יהיה זה שירכוש את חלקו של שותפו.

בית המשפט הורה במקרה הזה, על סמך הסכמה קודמת של הצדדים, על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של התמחרות פנימית בין התובעים לבין המינהל, שתנוהל בדרך הרגילה, ללא זכויות יתר למינהל. השמאי מר שאול ויסמן מונה על ידי בית המשפט לניהול ההתמחרות ויתר ההליכים שבעקבותיה עד לגמר הפירוק בתיק, נוכח ניסיונו והיכרותו את המקרקעין וכל הכרוך בהם לרבות טיפולו בצדדים המקצועיים (כלשון בית המשפט).

* ת"א (הרצ') 645-02-07 כהנסקי נ. מדינת ישראל/מינהל מקרקעי ישראל