קבוצת רכישה – עיסקה מלאכותית לענין מס שבח

בחרתי להרחיב בתיאור מעשיהם ועדויותיהם של הצדדים לעסקה.

מערכת ההסכמים של הרוכשים, שהוקעה כמלאכותית, בוצעה כדלקמן:

הרוכשים חתמו על הסכם ראשון – "הסכם שיתוף וחלוקה" שבצד כותרתו נרשמה המילה "מסטר". מהסכם זה עולה לכאורה כי 13 רוכשים התארגנו על מנת לרכוש קרקע עליה יבנו בית משותף. כבר בהסכם מסטר זה ידע כל רוכש איזה דירה רכש, גודלה , כיווניה, ומיקומה בין קומות הבית שיבנה (להלן: "הסכם מסטר").

כל אחד מהרוכשים בנפרד, חתמו על הסכם שני שאינו נושא תאריך, המכונה "הסכם מכר והצטרפות ליוזמת בניה" (להלן: "הסכם הצטרפות"), שנחתם עם חברת יזמים. בהסכם הוגדרו "קבלן", עו"ד – "נאמן", "המארגן" – היזמים, "הקבוצה" – רוכשי המגרש.

מהסכם ההצטרפות עולה כי הקבלן/מארגן התחייב בפני יחידי הרוכשים שבקבוצה, לדירה שתיאורה ומיקומה פורשו ונקבעו בעת חתימת והצטרפות הרוכש לקבוצה. בההסכם נקבע הסכום שישולם "בגין המגרש, בנית הדירה והבית והסכומים נוספים".

הסכם שלישי: "הסכם מסגרת בית משותף" (להלן: "הסכם מסגרת") עליו חתמו הרוכשים מצד אחד שכונו "המזמין" והקבלן והיזם מצד שני שכונו "הקבלן". בהסכם זה הוזמן "בית" ובו נקבעה עלות הבניה על מרכיביה השונים עד מסירת החזקה בה לידי המזמין.

הסכם רביעי חסר כותרת נחזה כהסכם לרכישת הקרקע (להלן: "הסכם רכישת הקרקע") בין "מוכר" לבין קבוצת רוכשים. הסכם זה נערך ונחתם על ידי הצדדים לאחר שנקבעו והובטחו כל התנאים לבניית הדירה המסויימת עבור הרוכש. מחיר הקרקע גולם במחירה הסופי של הדירה בה ישא רוכש עבור דירתו.

כל זאת בוצע כאשר ידוע לרוכש דבר קיום מסגרת מימון ואשראי של בנק אדנים.

הרוכשים עררו בפני ועדת ערר מס שבח מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

העדויות בפני ועדת הערר מאירות את תהליך ההריון והלידה של העיסקה הזו. מהעדויות עולה:

אחד הרוכשים הינו מתווך ובעל משרד לתיווך ("הסנצ'ורי 21") אשר במסגרת עיסוקו קבל את המגרש מבעליו החפץ למכרו. המתווך פנה בענין לעורך דין והוחלט לרכוש את המגרש לצרכי בניה.

רוכשים אחרים הוא עורך דין ואשתו ורוכשים נוספים הם הקבלן/יזם.

במגרש הוצב שלט מפואר המציין כי במקום בונים בנין מפואר. בשלט מוזכר משרד התיווך, משרד היזם/קבלן ובנק אדנים המלווה פיננסית את הפרוייקט.

המתווך גילה בעדותו כי חלק מהרוכשים רכשו יחידות לצורך מכירתן וכי היו הסכמים נסתרים.

המתווך לדוגמא שילם 70,000 $ עבור קרקע ו- 105,000 $ עבור בניה להבדיל מרכישת דירה זהה מקבלן בשווי 250,000 $ לערך והוא מכר לבסוף את הדירה במחיר של 275,000 $.

אחת הרוכשות שהעידה מזכירתו של עורך הדין של העיסקה שחפצה להחליף את דירתה. אותו עורך דין (עו"ד שלמון) היה לדבריה המארגן, האחראי, ועוה"ד של העיסקה, הוא הסדיר את הליווי הבנקאי ושלט על התכנון . מכיוון שהכל הוכתב מראש היא ידעה בדיוק איזו דירה תקבל בפרטי פרטים ואת עלותה הסופית כעולה מהסכם המסטר עליו חתמה עוד לפני רכישת הדירה.

רוכש נוסף העיד כי חיפש דירה למגורים, קבל מעורך הדין את נתוני הדירה – קומה, גודל ומחיר סופי, זאת עוד לפני חתימה כלשהי על חוזה.

רוכש אחר (עו"ד סורין גנות) חתם בכובע של רוכש קרקע ובכובע נוסף של רוכש דירה עבור בנו, בגינה שילם מס רכישה לפי שיווי דירה, ובנוסף חתם על הסכם בניה.

פקיד מס שבח העיד כי הוגשו למשרדו מש"חים כמספר הדירות שהיו אמורות להבנות, כאשר לכל מש"ח צורף החוזה לרכישת הקרקע ומאוחר יותר הסכם השיתוף, בסמוך לאחר מכן ביקר הפקיד ומצא מגרש בו הוצב השלט הנ"ל . בנוסף ראה פרסום בעיתונות המקומית, דבר שהעלה חשד כי אין מדובר ברכישת קרקע ובניית דירות ע"י רוכשים.

ועדת הערר קבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבעה:

"עקרון מקובל זה שנים בדיני המס הנו כי תוצאות המס נגזרות על פי מהותה הכלכלית והאמיתית של העסקה. הצורה הפורמלית של העסקה או שם העסקה אינה אלא נקודת התחלה שאיננה קובעת את תוצאות המס. המניע להקטין חבות המס, אינו הופך עסקה כשרה לעסקה שניתן לפסול אותה לצורך מס, ובלבד שיש לה תוכן ומטרה כלכלית אמיתית, פרט להימנעות ממס.

למנהל מיסוי מקרקעין היה יסוד להפעיל שיקול דעת ולשום את היסקה כמתחייב מהמהות הכלכלית האמיתית.

המטרה האמיתית שעמדה לנגד עיני המארגנים והרוכשים היתה הימנעות ממס!

לאור קביעות אלו דחתה ועדת הערר את הערר וחייבה את העוררים בהוצאות.

(וע' 1127/02)