שאלת חיוב בעלי זכויות לחתום על חוזי פינוי בינוי מפורטים

מאת: עו"ד נתן לרר

התחייבויות צדדיים לחוזה פינוי בינוי, שניתנו במסמך ראשוני שנחתם בין יזם לבעלי זכויות, על בסיס סקיצות ראשוניות, יכול שיותאמו במסמך ההתחייבות המפורט למצב החדש על פי תכניות הגשה עדכניות, לרבות בהגדלת שטחי הדירות החלופיות של בעלי הזכויות. בית המשפט עשוי להגיע לכלל פרשנות זו  אם הצדדים לא התייחסו לסיטואציה כזו במסמך הראשוני.

הנתבעים, בעלי זכויות בדירות קטנות בבניין ישן, חתמו על מסמך ראשוני - כתבי הצטרפות וייפויי כוח במסגרם הסכימו לקבל תמורת דירותיהם דירות גדולות יותר בשטח ובקומה שנקבו במסמך. בכך בקשו להצטרף לפרויקט פינוי בינוי שיתוכנן ויתבצע ע"י החברה היזמית אשר בתוך כך תטפל בהכרזת המתחם כמתחם פינוי בינוי, הכנת תכניות, בקשות להיתר בניה, חלופות לביצוע הפרויקט, מגעים עם רשויות ובלי מקצוע ועוד.

במסגרת כתב ההצטרפות הסכימו הנתבעים למכור את דירותיהם ולחתום על המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות, בתמורה לקבלת הדירה החלופית במסגרת הפרויקט. התחייבות נוספת של הנתבעים היתה לשעבד את הדירה ככל שיידרשו לליווי הבנקאי של הפרויקט, הם יקבלו ערבויות חוק מכר.

בהמשך הנתבעים חתמו על טבלת ההקצאה והאיזון, ההליכים הושלמו ופורסמה במסמך ברשומות  תב"ע למתן תוקף.

לאחר שלב זה, היה צורך בחתימת כל הצדדים על חוזה מפורט בהתאם לתב"ע, לא מסמך ראשוני כבתחילה, לצורך דיווחים לרשות מיסוי מקרקעין ומשרד השיכון כנדרש להכרזת המתחם כפרוייקט של פינוי בינוי, כדי לזכות בפטורים של מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, המגיעים לפרויקט על פי דין.

הנתבעים מסרבים לחתום על מסמכי החוזה המפורט הנדרשים בלא שתיענה דרישתם לקבל דירה גדולה יותר, בקומה שונה מהדירה שהם זכאים לה, זאת, נוכח גיבושן של תכניות חדשות. היזם טוען בין היתר כי אכן מדובר בדירות חלופיות גדולות יותר ולכן על הנתבעים לשלם סכומי כסף שננקבו בכתב התביעה על מנת לשקף את ההבדל בין גודל הדירות החלופיות להן התחייב היזם במסמך הראשוני לבין הדירות החלופיות בשטחים ובקומות העדכניים כבתכניות ההגשה להיתר בניה.

התביעה הינה לסעד הצהרתי לפיו הנתבעים מפרים את התחייבותם ליזם ולהורות על אכיפת התחייבותם לחתום על חוזה הפינוי בינוי.

בית המשפט חזר על הפסיקה השגורה, לפיה, חוזים בין צדדים יפורשו כפי שמשתמעים מתוכנם ומנסיבות העניין כאשר במקרים בהם נדרש הדבר, יש להשלימם בהתאם למקובל בחוזי פינוי בינוי. אין זה מתפקידו של בית המשפט לבוא במקום הצדדים בהגעה להסכמות חוזיות אשר לא התגבשו ביניהם.

בית המשפט מצא כי התחייבויות היזם לנתבעים ניתנו לפני שהתכניות היו מוכנות. אלו ניתנו על פי סקיצות ראשוניות ולמעשה גם במועד הדיון בבית המשפט טרם גובש שיעור זכויות הבניה. דהיינו, היזם התחייב לבעלי זכויות התחייבויות שונות בשלבי הפרויקט המוקדמים, בטרם התגבשו סופית תכניות הפרויקט ומבלי שהיזם בדק ווידא כי יש באפשרותו לקיימן. לכן, את התחייבויות היזם צריך לפרש על רקע התכניות העדכניות שהביאו להגדלת שטח הדירות. לכן התביעה נדחתה.

ת"א (מחוזי לוד) 45669-06-14