שטח דירה נמכרת, לפי חוזה או לפי פרוספקט?
מאת: עו"ד נתן לרר
על היזם לפרט בחוזה המכר, במפרט ובתכנית המצורפת לחוזה המכר את שטחה המדויק של הדירה הנרכשת. כאשר לא ניתן מאלו לדעת בנקל את השטח האמיתי, יחייב שטח הדירה כפי הנקוב בפרוספקט.
כמה פעמים יקום הצורך להזהיר יזמים בסוגיית הגילוי המחייב של שטח דירה נמכרת?
בפרויקט יוקרתי על שפת ימה של נתניה הוכן פרוספקט מהודר, בו רכשו תושבי חוץ שתי דירות בקומה 13 המשקיפה לים במחיר 3,960,000 ₪ כ"א. בפרוספקט שניתן לרוכשים, המיוחד לקומת הפנטהאוז (קומה 30) נרשם שטח הדירה 169 מ"ר ושטח מרפסת 27 מ"ר. הרוכשים קבלו בפועל דירות בשטח של 124 מ"ר כ"א.
בית משפט השלום בחן את מסמכי חוזה הרכישה ומצא שהמפרט ותכנית כל דירה אינם מציינים כלל מידות. רק במספר חדרים מצוינות מדידות אורך ורוחב, חדרי אמבטיה ושירותים, פרוזדור, מרפסת אינם כוללים אף מדידות אלו. לכן, לא ניתן לדעת ממסמכי החוזה את השטח הכולל האמיתי של כ"א מהדירות.
בית משפט השלום חייב את היזם לפצות את הרוכשים על הפרשי הערך של הדירות לפי הפער בין השטח הנקוב בפרוספקט לבין שטחי הדירות בפועל. לפי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, חושב הפיצוי לפי 15,000 ₪ ל- מ"ר בשטח הדירה (X 44 מ"ר) בהפחתת גידול בשטח המרפסת לפי 11,000 מ"ר (X 2 מ"ר), בצירוף שכ"ט עו"ד הוצאות ושיערוך. סה"כ 1,483,000 ₪ בגין שתי הדירות.
בערעור היזם שנדון בבית המשפט המחוזי, נפסק שכאשר לא ניתן לדלות בנקל מהתרשים המצורף לחוזה את השטח האמיתי של הדירה הנרכשת, ייקבע השטח המחייב לפי זה הנקוב בפרוספקט. "כלום ניתן להעלות על הדעת שאחד משני הפרטים החשובים ביותר בעסקה מעין זו- שטח הדירה- בנוסף למחיר, לא יפורט בחוזה בצורה ברורה שאינה משתמעת לשתי פנים, אלא יישאר בגדר חידה חשבונאית או בעיה בגיאומטריה המצריכה פתרון? וכי אותו רוכש דירה היה קונה מכונית חדשה מבלי לדעת את נפח המנוע שלה?", "תם העידן שבו הרוכש ההדיוט צריך לחשב את שטחו של כל חדר בנפרד; להתגבר על צורות גיאומטרית שאינן בהכרח ריבוע או מלבן; למדוד בעזרת סרגל וקנה מידה את אותם חלקי הדירה לגביהם לא נמסרו מידות, לחשב את שטחם, לסכום את כל השטחים, לחלץ מתוך שטחים משותפים, כגון חדר מדרגות, מעלית ועוד את החלק השייך לדירה, ורק אז להסיק אם התוצאה שקיבל תואמת לשטח המצוין בפרוספקט, אם לאו". "אין מניעה שהקבלן יפרט את שטחה ברוטו של הדירה, אלא שאז עליו להציג בחוזה או בנספחיו גם את השטח נטו".
המקרה דנן מבליט את הבעייתיות במכירת דירות "שעל הנייר", דירות שטרם נבנו, שכל המידע שבידי הרוכשים הוא זה המסופק להם על ידי היזם, ובאין כל יכולת לרוכשים להשוות אותו מידע עם נתוני דירה בנויה שנתוניה נראים לעין, הם נאלצים לתת אמון במידע הניתן להם ע"י היזם. דבר זה מטיל חובת תום לב מוגברת על היזם, שבידיו כל הכלים לספק את המידע המפורט והמדויק לגבי נתוני האמת של הדירה המתוכננת.
כאמור, שטח הדירה לא מצוין בחוזה, שטח הדירה לא מצוין במפרט, מידות חסרות בתכנית נספח לחוזה המכר. כבפסקי דין קודמים, גם כאן, קבע בית המשפט, שלא היה על הרוכשים להניח, או לקיים בדיקה עצמאית לשלול, כי חל שינוי בשטח הדירה המופיע בפרוספקט, וכי הדירה הנמכרת קטנה יותר משטח הדירה שהוצג להם בפרוספקט.
הערעור נדחה ופסק הדין של בית משפט השלום נותר על כנו.
ע"א 14416-12-15