שיקולים למתן היתרים לתוספות בנייה מכוח תמ"א 38

מאת: עו"ד נתן לרר

ועדת הערר המחוזית בחיפה שמה על שולחן דיוניה את הבעייתיות הקשה שבתמ"א 38 כתכנית מתאר ארצית, המאפשרת הוצאת היתרי בניה בכל הארץ, ללא תכנון מפורט מסודר, בלא התחשבות בייחודיות של כל אזור.

המדובר בדיון זה הוא ברחוב לינקולן בחיפה בו מתגוררים העוררים הצופים מדירותיהם לנוף הכולל את רצועת החוף והים.

תוספות הבניה המתבקשות על ידי היזמים לפי תמ"א 38 בבניינים המיועדים לחיזוק מפני רעידות אדמה יפגעו במבט העוררים אל הנוף.

העוררים מתנגדים לבניה המבוקשת להגבהת הבניינים ולחריגות לצדדים ועותרים להתיר רק את התוספות הנדרשות לשם ביצוע החיזוקים. בנוסף לפגיעה בנוף העוררים טוענים לפגיעה בזרימת האוויר, חסימת אור השמש, בעיות חניה שייגרמו מתוספת הדירות, חוסר התאמה לצורת הבניה באזור ואי התאמה לתכנון העתידי.

וועדת הערר קבעה כי הוועדה המקומית לא התייחסה באופן ראוי לטענות הקשות שהעלו העוררים, היזמים העלו טענות למכביר וביניהן טענה שלעוררים אין זכות לנוף וגובר על זאת האינטרס הלאומי של חיזוק הבניינים מרעידות אדמה והגנה מהתקפות טילים, כך שנוצר איזון המאפשר את אישור הבקשה להיתרי הבניה.

וועדת הערר המחוזית קבעה שאכן, התמ"א קובעת מפורשות, בגדר מטרותיה, את חיזוקם של המבנים על ידי מתן זכויות בניה נוספות. אלו התמריצים לביצוע החיזוק.

יחד עם זאת, התמ"א מותירה את היקף הזכויות המוקנות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. סעיף 21 לתמ"א קובע כי הוועדה המקומית יכולה להתיר את תוספות הבניה תוך בדיקת התאמתן לתנאי הבניין, המקום והסביבה, פתרונות חנייה, עמידות התשתיות.

הוועדה המקומית רשאית לסרב לתת היתר בניה הכרוך בתוספות זכויות בניה מטעמם של שיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות.

כך במקום בו קיימת בניה נמוכה, או שיש חשיבות רבה למבט לנוף לא סביר יהיה להתיר תוספת קומה ויש להעדיף תוספת אגף.

לכן, ברור, אם קיימות מספר אפשרויות למימוש התמ"א אשר אינן פוגעות באיש או שפגיעתן קלה יותר יש לשקול חלופות פוגעניות פחות. במקרים בהם הפגיעה קשה, עומדת לוועדה המקומית האפשרות לסרב למתן התוספות.

וועדת הערר המחוזית התייחסה לחשש הוועדה המקומית מחשיפה לתביעות מכוח סעיף 197 ונתנה דעתה שיתכן והדרך הנכונה היא לדרוש כתבי שיפוי מהיזמים, כך שמי שישא בעלויות יהיה מי שירוויח מהפרויקט ולא הציבור ישא בכך.

וועדת הערר בקרה במקום ונוכחה שהנזקים שנגרמים לדירות הינם משמעותיים ביותר. מדובר בדירות ששוויין נגזר מהמיקום שלהן, מהנוף הנשקף מהן, מהאוויר המגיע מכיוון הים.

כמו כן מצאה וועדת הערר, כי קיימות חלופות טובות לקבלת תוספות הבניה המוצעות.

לכן קבעה וועדת הערר המחוזית כי כאשר ברור שהנזק עולה על התועלת, מן הראוי לדחות את הבקשה להיתרי בניה ולדרוש כי החיזוק יבוצע באופן שאינו גורם לנזק כה רב לסביבה.

ערר (חי) 180/12

מחלקת נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובניה