תחולת חוק המכר (דירות) באזור יהודה ושומרון
מאת: עו"ד נתן לרר
חוק המכר (דירות) חל על עסקה למכירת דירות באזור יהודה ושומרון.
בסמוך לאחר כניסתם לדירה ביישוב אלפי מנשה הבחינו רוכשיה כי בדירה ישנם ליקויים שונים, לרבות ליקויים באיטום, בגג, בשקיעת רצפת המרפסת, במדרגות פנים ועוד. כן הבחינו כי מכלולים שונים בדירה אינם תואמים את התקן והמקובל בדירות מגורים. אבחנתם נתמכה על חוות דעת מומחה הנדסי.
המוכרים טענו נגד תחולת חוק המכר (דירות) בנימוק שתחולתו הגיאוגרפית של החוק מוגבלת לשטח מדינת ישראל ועל כן הוא אינו חל באלפי מנשה. הרחבת התחולה יכולה להיעשות לטענתם רק מכוחה של הסכמה מפורשת וכזאת אין בנמצא.
בית המשפט פסק כי כי חוק המכר (דירות) חל על העסקה. למסקנה זו ניתן להגיע במספר דרכים: תחולה מכוח חקיקה מפורשת, תחולה מכוח הסכמה מכללא, ותחולה מכוח חזקת "שוויון הדינים".
היישוב אלפי מנשה מצוי באזור יהודה ושומרון, לא סופח למדינת ישראל וחוקי המדינה לא הוחלו בו. הנורמות השולטות באזור הן הנורמות המשפטיות ששררו בו בעת השלטון הירדני ובכפוף לשינויים שחלו על פי צווי המפקד הצבאי שבממשל הצבאי הישראלי.
המפקד הצבאי הוציא צו ותקנות ניהול מועצות מקומיות – יהודה ושומרון, שהסדירו את ענייני תושבי ההתיישבות היהודית ביהודה ושומרון והחילו עליהם, בשורה של עניינים, את דיני מדינת ישראל. התקנון ונספחיו מאמצים, בשינויים המחוייבים, שורת חיקוקים ישראליים, שהוחלו בתחומי המועצות המקומיות באזור יו"ש. בכלל חיקוקים אלה ובמסגרת נספח מספר 10 שעניינו "דיני צרכנות, תעשייה ומסחר", מצוי גם חוק המכר (דירות).
בפסק דין אחר שניתן בשנת 2012 ולאחר שהוגשה לתיק גם עמדת היועץ המשפטי לממשלה, קבע בית המשפט כי לבית המשפט בישראל יש סמכות לדון בתובענה כאמור.
המסקנה מהאמור הינה כי לחוק המכר (דירות) תחולה ישירה על עסקה למכירת דירה באזור לרבות ביישוב אלפי מנשה וכי מכוח צו הניהול והתקנון מוסמך בית המשפט בישראל לבחון תקפה של עסקה שנערכה באזור על פי הוראות החוק.
ניתן להגיע לאותה המסקנה בבחינת כוונת הצדדים המפורשת להחיל על ההסכם את כל חוקי החוזים במשפט הישראלי. בהסכם המכר הפנו הצדדים למספר חוקים ובהם חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970 וחוק המכר, התשכ"ח- 1968. הוראה זו הכלולה בהסכם המכר כלולה בפרק בדבר הפרות ולתרופות. הצדדים התייחסו לדין הישראלי גם בפרק הדן בחובות המס. אין בהסכם כל הוראה מפורשת לגבי ברירת הדין שיחול על ההסכם ביניהם.
המסקנה מתחזקת בקביעת קיום חזקה עובדתית כי צדדים ישראלים המתקשרים בעסקת מכר דירה המצויה באזור יו"ש מתכוונים להחיל עליה את כל הוראות דיני החוזים הישראלים ולא את הדין הירדני, אלא אם ציינו אחרת. חזקה זו מבוססת על השכל הישר ועל ההיגיון ודומה כי יש מקום לאמצה כל עוד לא הובאו ראיות לסתירתה.
בית המשפט מוסיף דרך נוספת: קיום חזקת "שוויון הדינים", שמשמעה כי מקום שבו נטען לתחולת דין זר, ודין זה לא הוכח, רשאי בית המשפט להניח כי הדין הזר זהה לדין הקיים. המוכרים לא הוכיחו בבית משפט קמא את הדין הזר החל לטענתם, ובמצב כזה חלה חזקת "שוויון הדינים" ובית המשפט רשאי לפסוק לפי הדין הישראלי ואף לחייב את המוכר בפיצויים בגין ליקויי בנייה.
ע"א 39022-06-14