מה הם תנאים מקפחים בחוזה מכר דירה?

מאת: עו"ד נתן לרר

התניות בחוזי חברה קבלנית, שעניינן הגבלת אחריות החברה לחומרים, פריטים או אביזרים השונים מהמפרט, דרישת הכתב לגבי שינויים וויתורים, ושלילת זכות הקיזוז של הרוכש – הן התניות מקפחות.

בית הדין לחוזים אחידים, בייצוגו של היועמ"ש לממשלה, נדרש ליישומן של הלכות פסוקות, בסעיפים בחוזי מכר דירה, כפי שהושמו לחתימה בפני רוכשי דירות ע"י חברה קבלנית. בעת רכישת דירה חותמים הרוכשים על מסמך מקדמי ולאחר מכן על הסכם מכר מפורט. היועץ המשפטי לממשלה יזם והגיש לבית הדין בקשה לביטול תנאים מקפחים המתקיימים במסמכים האלו. בית הדין הדגיש שאין בהליך הזה כדי להעניק חסינות שיפוטית לחוזה המכר נגד הליכים משפטיים שמתקיימים או יתקיימו בעתיד בבתי המשפט.

לפני הדיון הגיעו הצדדים להסכמות לגבי סעיפים בחוזה המכר ששונו. בית הדין דן ביתר הסעיפים שנותרו במחלוקת.

סעיף אחריות החברה לשינויים ותוספות בדירה לעומת הקבוע במפרט:

"המוכר יהא אחראי לתיקון אי התאמות בשינויים שיבוצעו על ידו במסגרת הסכם הזמנת השינויים, בהתאם לאחריותו לאי התאמות כמפורט בסעיף 8 לחוזה זה. ככל שהמוכר יסכים במסגרת הסכם הזמנת שינויים להתקין בממכר חומרים פריטים ואביזרים אשר ירכשו ע"י הקונה והשונים מאלה המפורטים במפרט ו/או בתוכניות, יהיה המוכר אחראי לתיקון אי התאמות בטיב ההתקנה ו/או ההרכבה של אותם פריטים בהתאם לחוק המכר (דירות) וכמפורט בסעיף 8 לחוזה זה. מובהר כי המוכר לא יהיה אחראי, בשום אופן, לפריטים, חומרים ואביזרים אלה לרבות לטיב, לאיכות, לצבע, להתאמה, אספקה או הובלה של הנ"ל".

בין שלל טענותיה, טענה החברה שמדובר בהטלת אחריות עליה כמוכרת למוצרים שאין לה שום קשר עם מכירתם והרוכש אף מקבל אחריות מהספק עבור מוצרים אלו. בית הדין דחה טענה זו, שהרי, החברה מגבילה את הרוכשים בבחירת הספק בהתאם לרשימת ספקי הפרויקט אותם בחרה. העדפת הספק והקשר עמו ע"י החברה מקנים לחברה כוח מיקוח מולו ואף רווח כספי. לכן יהיה זה צודק לדרוש מהחברה אחריות לחומרים ומוצרים גם אם אין החברה מעורבת או קשורה ברכישתם. גם אותה אחריות אותה מקבל הרוכש מהספק אינה בטוחה כי יתכן ותעמוד לבירור השאלה האם מקור התקלה בטיב המוצר או בטיב עבודת ההתקנה החלה על החברה. על הרוכש לקבל אפשרות לפנות לחברה במקרה של דלת אטומה מצד הספק. "אחריות כפולה" אינה מילה גסה בנסיבות אלו! לפיכך, המסקנה היא שהתניות המגבילות את אחריות החברה הקבלנית לחומרים, פריטים או אביזרים, השונים מהמפרט, הן תניות מקפחות. לשם תיקון הקיפוח תוקן הסעיף בהתאם.

סעיף דרישת הכתב לגבי שינויים וויתורים:

"ככל שהצדדים יתכוונו לשנות את החוזה על נספחיו, יהא עליהם לעשות זאת בכתב בלבד, ולא יהיה תוקף לשינוי, שלא ייעשה בכתב כאמור".

לטענת היועמ"ש, סעיף זה הינו מקפח, כי הוא שולל מהרוכש לפעול בהתאם למצגים שהוצגו בפניו ע"י החברה, ככל שאלו לא הופיעו בהסכם הכתוב, ומאפשר לחברה להתכחש למצגים שהוצגו ע"י נציגי החברה בע"פ. לכן בקש המבקש לסייג את נוסח הסעיף, כך ששינוי שנהוג לבצעו בע"פ, יהיה בר תוקף, גם ללא דרישת הכתב. החברה טענה שדווקא סעיף כזה מגן על זכויות שני הצדדים באופן מאוזן והוגן, לכן אין בו כל קיפוח. על כל סטייה מההסכם הראשוני להיות בכתב בלבד, והרי סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ה 1969- מחייב מסמך בכתב לעסקת מקרקעין טענות החברה נדחו ע"י בית הדין לחוזים אחידים (לח"מ ביקורת עניינית נגד דחיה זו, אך זאת במאמר אחר), החברה הקבלנית היא הצד החזק בעסקה, גם כאשר מעורבים עו"ד המייצגים את הצדדים, בשלב המאוחר לחוזה, הפערים גדלים, לרוכש עניין רב בשינויים, לחברה פחות. החשש מפני טענות סרק של רוכשי דירות הוא מופרז ולחברה היכולת לתעד גם הבטחות ומצגים שניתנו בע"פ. גם דרישת הכתב עפ"י סעיף 8 לחוק המקרקעין מתמקדת בפרטים מהותיים בעסקה ולא בכל פרטיה. מדובר בחוזה המקיף נושאים רבים ואין זה מוצדק להתיר מראש מגבלה גורפת על האפשרות לעריכת שינויים בהסכמים כאלו. בית הדין הורה על ביטולו הגורף של סעיף זה. גם בקשת היועמ"ש להוספת הסתייגות תוך הותרת הסעיף נדחתה ע"י בית הדין בסברו כי גם בו יש כדי קיפוח רוכש הדירה.

שלילת זכות הקיזוז של הרוכש

"הקונה לא יהיה זכאי לנכות ו/או לקזז סכומים כלשהם מהכספים המגיעים למוכר לפי חוזה זה, וזאת מכל סיבה שהיא".

סעיף הנוגד את סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973- המאפש לצדדים לחוזה לבצע קיזוז חיובים הנובעים מהחוזה, ולסעיף 28 לחוק המכר התשכ"ח- .1968 בית הדין דחה את דרישת החברה לשלילה גורפת של זכות הקיזוז. רוכש שיפעיל קיזוז שאינו מוצדק ימצא עצמו מפר חוזה על המשתמע מכך. לכן קטן החשש להפעלת קיזוז בהיקף נרחב ע"י רוכשי דירות. בפרקטיקה הקיימת, מסירת הדירה לרוכש מתבצעת בד בבד עם השלמת פירעון תמורת הדירה. רוכש שיפעיל שלא בזכות את הקיזוז, ימצא עצמו דוחה את מועד המסירה ונגרר לערכאות משפטיות. גם עצם מתן ערבויות חוק מכר אינו מצדיק את שלילת הקיזוז. ערבויות אלו ניתנות לביצוע במקרה קיצון ואילו זכות הקיזוז נועדה לשימוש במהלך העסקים הרגיל בין החברה לרוכש.