תנאים מקפחים בחוזה מכר דירה

יצויין כי החוזה כולו עמד לדיון בין הצדדים אשר הגיעו להסכמות במרבית הנושאים כאשר בית הדין פסק בנושאים שנותרו שנויים במחלוקת.

חשיבותם המיוחדת של חוזים למכר דירות

בית הדין העניק חשיבות מיוחדת לחוזים למכר דירות שכן, רכישת דירה היא אחת הרכישות היקרות ביותר שמבצע האדם הממוצע בישראל, זהו חוזה מורכב, בו מצוי הרוכש בעמדת נחיתות לעומת החברה המוכרת, שלה המומחיות והידע בתחום זה. לפיכך הסדיר המחוקק "חקיקה כופה" שנועדה להגן על רוכשי דירות ולהבטיח את זכויותיהם – חוק המכר דירות התשל"ג – 1973.

לכן, בית הדין חייב לנהוג זהירות יתר בעת שהוא שוקל האם להתערב בהוראות חוזה מכר דירה, כל עוד החוזה מקיים את ההסדרים הקבועים בחוק. יחד עם זאת – החקיקה המגנה על רוכשי הדירות אינה יוצרת הנחת תקינות לגבי נושאים שאינם מוסדרים במסגרתה. לכן מוצא בין הדין חשיבות מיוחדת בבחינת ההסדרים החוזיים, בנושאים שאינם מוסדרים בחקיקה, בראי של דיני החוזים האחידים, על מנת לשמור על הגינותו של החוזה וכדי להגן על רוכשי דירות מפני קיפוח.

להלן נוסח הסעיפים ואישור או פסילת נוסחם.

סעיף פיצויים מוסכמים: נוסח הסעיף בחוזה: "הפר הקונה את ההסכם בהפרה יסודית ועקב ההפרה הודיע המוכר לקונה על ביטול ההסכם, ישלם הקונה למוכר פיצויים בגין ההפרה בסך השווה ל- 10% מהמחיר הכולל של הדירה... וזאת מבלי לפגוע או לגרוע מזכותו של המוכר לתבוע ולקבל כל סעד אחר המוקנה למוכר על פי ההסכם או הדין ומבלי שיהא עליו להוכיח את נזקיו..." (בוטל בשל היותו סעיף מקפח).

בית הדין הבחין בין הנושא הנדון לבין הסוגיה של סמכות ההפחתה של פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970, אשר לפיו הסמכות הינה מוגבלת ולא תהא התערבות בתנאי החוזי כל עוד קיים יחס סביר כלשהו בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק אותו ניתן היה לחזות בעת שנכרת החוזה. לעומת זאת, ביטול סעיף "פיצויים מוסכמים" מכח חוק החוזים האחידים נעשה על פי מבחן הקיפוח אשר לבחינתו יש ליתן מענה לשאלות:

1. עד כמה נדרש הסעיף לשם הגנה על אינטרס לגיטימי של החברה לעומת הפגיעה שעלולה להגרם ממנה לרוכשי הדירה? זאת נוכח העובדה שמטרת סעיף הפיצויים המוסכמים אינה עונשית, אלא חסכון בעלויות הוכחת הנזק.

2. מהי הפגיעה העלולה להגרם לרוכש לנוכח האפשרות שיחוייב בפיצויים בסכום העולה על הנזק שגרמה הפרתו בפועל?

3. שאלת ההדדיות – חוזה בו קיים סעיף פיצויים מוסכמים לגבי הפרות של הרוכש, אך נעדר סעיף כזה לגבי הפרות מצד החברה, עלול לעורר חשד לקיפוח.

4. באיזו מידה סעיף הפיצויים המוסכמים מבחין בין הפרות קלות לבין הפרות חמורות?

5. מהי ההסתברות לקרות הנזק?

בית הדין בחן ראשי נזק אפשריים העלולים להגרם בעקבות ביטול החוזה בשל הפרתו בידי הקונה.

1. העלויות הכרוכות בהחלפת קונה מפר בקונה חדש: תוספת הוצאות משפטיות, תוספת הוצאות שיווק ופרסום, תוספת עלויות תקורה. בית הדין קבע שאכן עלויות ראש נזק זה אינן קלות לכימות מראש ולהוכחה, אך אין בראש נזק זה בלבד כדי להצדיק פיצויים מוסכמים בשיעור 10%.
2. נזק הנובע מירידת ערך הדירה: בית הדין קבע כי פיצויים מוסכמים בגין זאת הינם בגדר תנאי מקפח. נזק זה הינו קל להוכחה, בין באמצעות חוות דעת שמאי ובין בעת נקיבת סכום המכר לרוכש החילופי. זהו נזק שאינו וודאי ובשוק הדירות בפרוייקטים חדשים, ככל שהפרוייקט מתקדם, מחירי הדירות עולים ולא להיפך. הסתברות קרות הנזק הינה מועטה.

3. הפסד כתוצאה מדחיית מועד קבלת תמורת המכר בידי החברה: התרחשותו של נזק זה אינה וודאית. בנוסף, נזק זה ניתן להוכחה פשוטה בהשוואה בין תנאי התשלום בחוזה האחד לאלו של החוזה השני.

סעיף הפיצויים המוסכמים המצוטט לעיל אינו מבהיר על אלו מראשי הנזק הוא נועד לפצות, אך פרשנות סבירה מסיקה כי מדובר בכלל ראשי הנזק אשר כמוסבר לעיל הינם בעייתים. אין בסעיף כדי הגנה על אינטרס חיוני של החברה, יש בו סיכון לפגיעה ברוכש הדירה והוא לוקה בהיעדר הדדיות עקב חלותו רק על רוכש הדירה.

זהו סעיף מקפח ויש לבטלו. בית הדין ציין כי באפשרות החברה לנסח סעיף חילופי של פיצויים מוסכמים בשים לב לשיקולים שפורטו לעיל ובאופן שלא יקפח את רוכש הדירה.

הגבלת עבירות של זכויות הקונה בטרם מועד המסירה

נוסח הסעיף בחוזה:

"עד למסירת החזקה בדירה לקונה לא יהא המוכר חייב ליתן הסכמתו להעברת זכויותיו של הקונה על פי הסכם זה לצד שלישי כלשהו"..." לאחר מסירת החזקה בדירה לקונה ותשלום מלוא התמורה בגינה, יהיה הקונה רשאי להעברת זכויות כאמור... ובלבד שהקונה מילא אחר כל התחייבויותיו כלפי המוכר אותם עליו לקיים על פי ההסכם עד לאותו מועד כתנאי לקבלת החזקה, ורק לאחר שהקונה והנעבר ימלאו אחר כל התנאים וימציאו את כל המסמכים והאישורים שידרשו להמציאם ובין היתר אלה המפורטים להלן..." (בוטל בשל היותו סעיף מקפח)

נוסח סעיף זה אינו קובע איסור מפורש על המחאת זכויות הקונה, כל שנאמר הוא שהחברה אינה חייבת ליתן הסכמה להעברת זכויותיו של הרוכש, אלא בחלק השני של הסעיף, הקונה יהיה להעביר זכויותיו לצד שלישי בכפוף למילוי תנאים מסויימים ולהמצאת מסמכים. מצירוף הניסוחים האלו עלול להשתמע איסור על הקונה להעביר את זכויותיו על פי חוזה המכר בטרם מסירת החזקה בדירה לידיו ותשלום מלוא התמורה.

לפי חוק המחאת חיובים תשכ"ט – 1969, נושה זכאי להמחות את זכותו ללא צורך בהסכמת החייב, אלא אם נשללה או הוגבלה עבירותה על פי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם.

במקרה דנן איסור זה נקבע בחוזה אחיד, לכן יש לבדוק אם יש בו כדי לקפח את הרוכש. בית הדין לא התעלם ופירט את ההשלכות של החלפת רוכש ברוכש מבחינת החברה – העברת בטוחות, אפשרויות רישום הבית המשותף והדירה, קבלת ייפויי כוח. קיים אינטרס לגיטימי לחברה לקבוע סייגים מסויימים כתנאי להעברת זכויותיו של הקונה.

מצד שני איסור גורף על העברת זכויות הקונה עלול לפגוע בו פגיעה קשה. לכן הסעיף – באופן בו נוסח – הינו מקפח ומבוטל.

החברה תוכל לנסח סעיף חדש אשר – לא יאסור על הרוכש להמחות את זכויותיו כלפי החברה לצד שלישי, זאת אף לפני מועד מסירת הדירה לקונה ותשלום התמורה על ידו. החברה תוכל לקבע כי המחאת הזכויות תיעשה בכפוף לקיום התנאים והמצאת המסמכים והאישורים הרלוונטים.

נספח תשלומים – מנגנון הצמדה נוסח הסעיף: "מובהר בזאת כי ירידה במדד אל מתחת למדד הבסיסי לא תזכה את הקונה בהקטנת הסכום המשולם בהתאם אלא עד לשיעור סכום הקרן של אותו תשלום על פי ההסכם". (הסעיף אושר כבלתי מקפח)

האם מנגנון הצמדה "חד כיווני" הוא מקפח?

מנגנון עדכון המחיר דנן קובע קריטריון אובייקטיבי לשינוי המחיר החוזי, שאינו בשליטת החברה, לכן אין מתקיימת כאן "חזקת קיפוח" לפי חוק החוזים האחידים. יש במנגנון כדי הגנה על אינטרס כלכלי לגיטימי, של החברה. בחוזי אשראי עם בנקים, חוזי ספקים וכו', מקובלים מנגנוני הצמדה חד כיוונים ובמציאות עסקות כזו אין לחברה ברירה אלא להגן על עצמה על ידי קביעת תנאי הצמדה דומים בחוזים עם רוכשי דירות.

השבת התמורה במקרה של ביטול החוזה

בסעיף נקבע שבמקרה של ביטול החוזה תשיב החברה לקונה את כספו, בניכוי סכום הנזק שנגרם לחברה אשר לא יפחת מסכום הפיצויים המוסכמים שבחוזה – רק בערך הנומינלי, בתוך 60 ימים ממועד המכירה לקונה חילופי ומתוך כספי התקבולים שיתקבלו מהקונה החלופי.

כאשר החוזה מבוטל בשל הפרתו ע"י הרוכש חלה על החברה חובת השבה. החברה זכאית לקזז את הנזקים מכספי ההשבה – אך חובת ההשבה חלה לגבי יתרת התמורה מיד עם ביטול החוזה ואינה מותנית במכירת הדירה לקונה חלופי או בקבלת כספים מאת קונה.

השבה בערך ריאלי תכלול הן הפרשי הצמדה, השומרים על ערכו של הכסף והן ריבית המשולמת עבור השימוש שנעשה בו.

לכן, סעיף בחוזה הקבוע חובת השבה במועד נדחה ובסכום נומינלי הריהו מקפח ולפיכך מבוטל.

תחולת החלטות בית הדין

החלטות בין הדין יחולו רק על חוזים שנכרתו לאחר מתן ההחלטה ולא על הסכמי העבר.

חא (י-ם) 901-08

פיצויים בגין נזקי שיפוץ בניין ובינוי על הגג

החברה הקבלנית התקשרה בהסכם עם דיירי בנין המוכרז לשימור, לפיו התחייבה לשפץ את הבניין כולו וקבלה זכויות בנייה נוספות על הגג.

התובעת היא בעלים של דירת מגורים שהשכירה דירה שהיתה משופצת לצד ג' ונזקי השיפוץ הובילו לכך שהדירה לא היתה ראוייה למגורים ולא ניתן היה להשכירה במשך שנתיים וחצי.

בית המשפט מצא כי במשך תקופה ארוכה היתה הדירה תחת נזקים ולכלוך, חורים בקירות ובתקרה, חסימה חדר מדרגות, ללא מעלית, מלט בחלונות, פיגומים ועליהם פועלים הצופים של תוך הדירה חדירת מים ורטיבות קשה ומעל לכל – התמשכות העבודות מעל ומעבר למקובל.

בית המשפט מצא התנהלות רשלנית של חברת הבניה והשיפוץ וקבע כי ניתן לצפות ממנה לנקוט באמצעים למיזעור הנזקים המשמעותיים ובטיפול כראוי בליקויים מתמשכים.

בית המשפט חייב את החברה: