תמ"א 38 – פגיעה בזכויות דיירים


מאת: עו"ד נתן לרר

כאשר קיימת פגיעה המהותית שתיגרם מהבנייה המבוקשת על פי תמ"א 38, אין להחיל על הבית המשותף נשוא ההליך שהוא "בית מורכב", את סעיף 11 לחוק החיזוק, ונדרשת הסכמת רוב דיירי הבית המשותף לצורך ביצוע העבודות.

ביצוע תמ"א 38 ב"בית מורכב" (כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין). בית המכיל שני אגפים, אגף קדמי ואגף עורפי, דירות שני האגפים צופות אל נוף מפרץ חיפה.  הבקשה להיתר בניה במסגרת תמ"א 38 שהוגשה, כללה בין היתר דירה נוספת על גג המבנה העורפי בת קומה אחת ועליית גג.

בסכסוך ביניהם הגיעו הדיירים, יוזמי התכנית ומתנגדיה, אל בית המשפט המחוזי לעניינים מינהליים, כאשר על הפרק היה נושא ההיתר לקומת עליית הגג אשר בוטל ע"י הוועדה המחוזית. המתנגדים טענו כי בניית הקומות הנוספות  תגרום להסתרה חמורה של הנוף, האוויר והשמש וכן, למרות שמדובר בשני אגפים, אשר לדיירי האגף העורפי שימוש ייחודי בגג ובקירות המבנה שלהם, עדיין נדרשת הסכמת רוב דיירי הבית המשותף.

המפקחת על רישום המקרקעין בקרה במקום, בחנה את התכניות וקבעה כי הבניה המתוכננת תפגע פגיעה שאינה מידתית בזכויותיהם של דיירי המבנה הקדמי, כאשר לדירות התחתונות במבנה הקדמי תגרם חסימה מוחלטת של הנוף, האוויר והאור, כלשון המפקחת:

"התרשמתי כי הקומה הנוספת תחסום כליל את הנוף הנשקף מסלון דירות קומת הקרקע ואת האוויר והאור המגיעים לדירות אלו. במרחק קטן ביותר מחלונות סלון הדירות יבנה קיר המקביל למפתחים אלו ואשר מכסה אותם כליל מרצפה לתקרה ומקיר לקיר..."

ולפיכך קבעה המפקחת, אין להחיל על הבית את הוראות סעיף 11 לחוק החיזוק (חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008).

בית המשפט בחן את השאלה העולה מסעיף 11 לחוק החיזוק - האם יש בבניה המתוכננת כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה הקדמי, שאז נדרש רוב של 2/3 מכל דיירי הבית המשותף – רוב שאין לדיירים המתכננים, המהווים ביחד רק 1/3 מכלל דיירי הבית הנ"ל.    לשם בחינת הסוגיה יש לקרוא את הנוסח הקיים המתייחס "לפגיעה בזכויות" במובן הרחב של הדברים, על רקע זכויות הדיירים בבית המשותף.

מדובר בקביעה עובדתית של המפקחת – בה אין להתערב!  בנסיבות אלה, צדקה כבוד המפקחת בקביעתה כי אין להחיל על הבית נשוא הדיון את הוראות סעיף 11 לחוק החיזוק ונדרשת הסכמת רוב דיירי הבית המשותף לצורך ביצוע העבודות.

עש"א 40411-12-14

 

מחלקת נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובניה