זכויות נוספות לפי תמ"א 38 - איזונים

המבקשים בקשו לנצל את יתרת הזכויות הקיימות למגרש, ובנוסף לכך את מלוא הזכויות הקיימות בתמ"א, וכן את ההקלה בשיעור של 6% לפי תקנת תכנון ובניה – סטיה ניכרת מתכנית. בכך אמור היה להבנות מבנה בן ארבע קומות מעל קומת שירות חלקית בן שמונה דירות.

המתנגדים מתגוררים בשני מבנים בחלקות גובלות והם מתנגדים לביצוע הבניה המבוקשת ובעיקר לתוספת הזכויות המסיבית בשל הפגיעה באור, באוויר, בנוף ובהגדלת הצפיפות באיזור.

הערר התברר בפני וועדת ערר מחוזית – חיפה, שמצאה לנכון לבחון היטב האם ראוי להוסיף, מעבר לזכויות שנקבעו בתמ"א גם הקלות נוספות, שהרי, כבר נקבע בערר אחר כי על מנת לקבל את ההקלה בשיעור של 6% יש צורך בהצדקה תכנונית. כמו כן, יש צורך להתייחס לטענות הנוגעות לפגיעה אשר נוצרת כתוצאה מתוספות בניה מעבר למכסת תמ"א 38.

במקרה הנדון כללה הבניה המבוקשת גם שדרוג דירות לרבות הוספות שני חדרים (אחד מהם ממ"ד) לכל דירה, שיפור כל המבנה ובנוסף, כל בעל זכויות בבניין יקבל דירה אחת נוספת.

וועדת הערר חפשה איזון בין הזכויות המפליגות מחד לבין הפגיעה בשכנים, אך לא מצאה אף רמז לכך בדיוני הועדה המקומית ולא אמרה מדוע ראוי להוסיף זכויות כה רבות, לצורך מטלת החיזוק שעלותה הינה בשיעור כ- 15% מעלות הפרויקט כולו.

וועדת הערר המחוזית קבעה כי הוספת זכויות על פי התמ"א, הינה ענין הנמצא בגדר שיקול דעתם של מוסדות התכנון. על הוועדה המקומית לבחון היטב האם ראוי להוסיף את זכויות הבניה הנ"ל, במקרים בהם קיימת פגיעה בשכנים. במיוחד נכון הדבר כאשר מבקשי ההיתר אינם מסתפקים בזכויות הקבועות בתמ"א, אלא מבקשים להוסיף לאלו גם זכויות נוספות, ובוודאי כאשר המדובר בהקלות שהינן תולדת חריגה מהוראות תכנית ולא בזכויות מוקנות.

אין המטרה להביא לאיזון מלא בין הצדדים. ברור כי השכנים תמיד יצאו נפסדים אל מול מבקשי ההיתר. המטרה היא לצמצם את הפגיעה באותם שכנים ולהביא לכך שהפגיעה בהם תהיה סבירה, בעוד מנגד תקודמנה בקשות של מי שמבקש לחזק את הבניין הישן בו הוא מתגורר. במקרה זה, חברי וועדת הערר המחוזית נתנו דוגמא אישית, יצאו אל השטח ונתנו בהחלטתם הוראות לשינוי התכנית המבוקשת בהתאם לתכלית האיזונים הנ"ל.

ערר 352/11 וועדת ערר מחוזית חיפה