סמכות השיפוט בסוגיות תמ''א 38
מאת: עו"ד נתן לרר
למפקח על רישום המקרקעין סמכות ייחודית לדון בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בסוגיות של תמ"א 38, לרבות בשאלות קנייניות לגבי הדירות שתיבנינה.
בית המשפט העליון נתן פסק דין חלוט במסגרת ערעור שהוגש בפניו בשאלה מי מוסמך לדון בטענות בעלי דירה - המערערים ביחס ליוזמת המשיבים לבצע בבניין עבודות חיזוק ושיפוצים, לפי תמ"א 38 – המפקח על רישום מקרקעין או ביהמ"ש המחוזי? נושאי הדיון התפצלו לשנים: הסמכות לדות בעצם ביצוע עבודות החיזוק והסמכות לדון בשיוך הזכויות הקנייניות בדירות החדשות.
המשיבים- בעלי דירה, הגישו בקשה למתן היתר בנייה בהתאם להוראות תמ"א 38, הכוללת, בין היתר, הוספת שלוש דירות על גג הבניין ובניית שש חניות בחלק משטח הקרקע בחזית הבניין. המשיבים התקשרו בהסכם עם יזם, ולפיו בתמורה להשקעה הכספית הכרוכה בעבודות השיפוצים וחיזוק הבניין, יימסרו לבעלות היזם שלוש הדירות הנוספות שיוקמו, כל החניות הנוספות שייבנו וכל מה שייבנה בשטחי הרכוש המשותף הצמוד לשלוש הדירות הקיימות.
המערערים הגישו התנגדות למתן היתר הבנייה, אולם הועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את ההתנגדות, כמו גם התנגדויות שהגישו דיירים מבניינים סמוכים.
המערערים הגישו לבית המשפט המחוזי המרצת פתיחה למתן צו הצהרתי, לפיו תוקנה להם הבעלות בשליש בלתי מסוים מכל שייבנה בשטחים הצמודים, בהצמדה משותפת, לשלוש הדירות בבניין, וכן למתן צו הצהרתי, לפיו הם הבעלים של שליש מזכויות הבניה הבלתי מנוצלות כיום ו/או שיוקנו בעתיד, וכי המשיבים אינם רשאים לעשות שימוש בזכויות הבנייה ו/או כל חלק מהן, בלי הסכמתם המפורשת.
המשיבים ביקשו לדחות את המרצת הפתיחה על הסף, בטענה שהסמכות העניינית לדון בה נתונה למפקח על רישום המקרקעין, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"). המערערים טענו, מנגד, שהמפקח אינו רשאי לדון בטענות קנייניות.
בית המשפט העליון חיזק את הקביעה, כי מטרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) (משנת 2005) היא עידוד חיזוקם של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. לשם כך, היא מעניקה תמריצים מסוימים תוך שמירה על איזון בין הצורך בחיזוק המבנים לבין שיקולים אחרים. כך, היא מאפשרת מתן היתרי בנייה לביצוע שינויים במבנים לצורך חיזוקם בהליך מקוצר וכן מעניקה תמריץ של תוספת זכויות בנייה למי שיפעלו לחיזוק המבנים שבבעלותם.
עוד פסק בית המשפט העליון בצטטו מדברי ההסבר, כי חוק החיזוק, (משנת 2008), הוא בגדר חקיקה משלימה לתמ"א 38 ונועד להקל על יישומה, כשהמטרה העיקרית שלו היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק. החוק קבע מנגנונים שמטרתם להקל על ניצול זכויות בנייה וביצוע עבודות ברכוש המשותף הנעשים במסגרת תמ"א 38, תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מצד שני.
חוק החיזוק קובע שכאשר מדובר בביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה/ות חדשה/ות, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין. עם זאת, כיוון שמטרתו של חוק החיזוק היא, עידוד בעלי דירות ויזמים לבצע עבודות חיזוק לבניינים והקלה על ביצוען, נקבע, כי גם אם אין הסכמה של כל בעלי הדירות, רשאי המפקח על רישום המקרקעין לאשר את ביצוע העבודה, על-פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף, ובלבד שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. מובהר בחוק שגם אם הבנייה החדשה אושרה בידי המפקח שלא בהסכמת כל בעלי הדירות, היא תהא בבעלותם של כל בעלי הדירות, בהתאם לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם ערב הבנייה.
כאמור, חוק החיזוק (סעיף 5) מסמיך את המפקח - באופן ייחודי - להחליט בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, לבצע עבודה שמטרתה בניית דירה או דירות חדשות בבניין. דהיינו, המפקח מוסמך לדון בתביעתם של המשיבים לביצוע העבודה בבניין, בהתאם להסכם עם היזם.
כמו כן, המפקח מוסמך למנות אדם (עורך-דין או רואה-חשבון) שיהיה מוסמך להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן.
אולם – שאלה עקרונית! למי שייכות זכויות הבעלות בדירות החדשות שתיבנינה בבניין? האם המפקח רשאי לפי חוק החיזוק להורות כי הדירה או הדירות החדשות שנבנו או ייבנו, יהיו בבעלותו של צד שלישי (יזם או קבלן), שאינו בעל דירה בבית המשותף עובר לביצוען של העבודות?!
סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מעניק סמכות ייחודית למפקח לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק. משתובענת המערערים נוגעת לזכויות הבעלות בדירות שתיבנינה, אם תיבנינה, מכוח תמ"א 38 ובהתאם להוראות חוק החיזוק, הרי שהמפקח מוסמך לדון בה.
ע"א 3700/15